□通訊員　馬俐　金陵晚報(bào)記者　陳菲

　　隨著中高檔住宅區(qū)和私家車保有量增加，小區(qū)居民與物業(yè)之間的矛盾糾紛呈現(xiàn)增長趨勢(shì)。日前，記者從江蘇省高級(jí)人民法院獲悉，對(duì)于當(dāng)前高發(fā)的物業(yè)糾紛，吳中區(qū)人民法院對(duì)近4年來的物業(yè)糾紛案件進(jìn)行分析梳理，發(fā)現(xiàn)90%集中在小區(qū)業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)。另外，業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾增加，個(gè)別案件甚至由一般民事糾紛向刑事案件發(fā)展。
　　法官發(fā)現(xiàn)，一些物業(yè)公司基本上是一個(gè)主管帶著幾個(gè)員工，掃掃地，運(yùn)運(yùn)垃圾，然后就“依照合同進(jìn)行收費(fèi)”，而業(yè)主把拒交物業(yè)費(fèi)作為籌碼，以此表達(dá)對(duì)小區(qū)管理服務(wù)的不滿。如何打破雙方關(guān)系，令惡性循環(huán)變成良性循環(huán)？聽聽法官的建議。

　　◎這種情況必須交
　　物業(yè)服務(wù)不到位不是拒交費(fèi)的理由

　　今年7月，光福鎮(zhèn)一家物業(yè)公司向吳中法院起訴，要求法院判決拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主盧先生支付物業(yè)管理費(fèi)33120元、利息844.6元。
　　據(jù)物業(yè)稱，小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)按地上建筑面積每平方米每月2.4元收取，地下建筑面積每平方米每月1.2元收取。業(yè)主盧先生的房屋建筑面積為333.91平方米，自2010年12月26日起至2014年12月31日止共計(jì)拖欠物業(yè)管理費(fèi)33120元，多次催討未果。
　　法庭上，盧先生火氣很大，他擺出一大堆的照片、發(fā)票、合同、法律規(guī)定進(jìn)行辯護(hù)。他稱，自己未按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)的原因主要是：物業(yè)服務(wù)沒有達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn)，在安保上存在瑕疵，其報(bào)修后物業(yè)公司沒有對(duì)其房屋進(jìn)行維修；　買房時(shí)約定將開通天然氣，但至今未開通；物業(yè)公司未將水費(fèi)催款單及時(shí)發(fā)放；2010年5月小區(qū)大門被堵影響通行。
　　對(duì)此，法院認(rèn)為，業(yè)主屋內(nèi)墻壁的確存在滲水等問題，不能據(jù)此拒交物業(yè)費(fèi)；房屋確實(shí)存在質(zhì)量問題，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，如房屋尚在保修期內(nèi)的，業(yè)主可主張維修，如已過保修期且維修事項(xiàng)不屬于公共部分，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)維修費(fèi)用；對(duì)于其余的物業(yè)服務(wù)不到位的情況，業(yè)主也應(yīng)該通過正當(dāng)途徑解決。法院難以支持業(yè)主盧先生以小區(qū)未開通天然氣、維修不到位、小區(qū)大門被堵等為由拒不支付物業(yè)費(fèi)的行為。至于盧先生反映物業(yè)公司違反合同約定或怠于履行管理義務(wù)給其造成了損失，可以另行主張賠償。
　　據(jù)此，法院判決盧先生支付物業(yè)費(fèi)人民幣33120元、利息人民幣4094.08元，共計(jì)人民幣37214.08元。

　　◎這種情況可不交
　　辦證但未交付的業(yè)主不承擔(dān)物業(yè)費(fèi)

　　白先生和劉女士在環(huán)太湖大道的一小區(qū)買了一套290多平方米的住宅，自2009年11月26日至2013年8月31日，兩被告共計(jì)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)38000元。前期物業(yè)公司屢屢催費(fèi)，但是白先生和劉女士辯稱，他們與物業(yè)公司之間沒有物業(yè)服務(wù)協(xié)約關(guān)系；開發(fā)商至今未能交付房屋，屬于前期物業(yè)管理問題，原告應(yīng)向開發(fā)商主張物業(yè)費(fèi)，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
　　前期物業(yè)公司把兩業(yè)主告上法院，物業(yè)公司按照物業(yè)所有權(quán)登記信息索要費(fèi)用，但兩業(yè)主一口拒絕：“房屋還沒有交給我們?nèi)胱。瑧{什么要我們付錢？”一審法院于今年1月16日作出判決：白先生和劉女士支付拖欠的物業(yè)費(fèi)及滯納金5400元。
　　宣判后，白先生和劉女士不服一審判決，向蘇州市中級(jí)人民法院提起上訴。二審法院認(rèn)為：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。但在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位可以選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)提供服務(wù)、進(jìn)行管理，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，依法簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有約束力。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納，物業(yè)公司可向建設(shè)單位主張相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。據(jù)此，二審法院撤銷一審判決，駁回了物業(yè)公司向白先生和劉女士追討物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。

　　◆法官提醒

　　小區(qū)“不差錢”物業(yè)服務(wù)才能良性循環(huán)

　　法官提醒市民，交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的基本義務(wù)。不按期交納物業(yè)費(fèi)不僅會(huì)侵害物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，還會(huì)影響整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。據(jù)分析，一方面，一些小區(qū)物業(yè)公司沒有服務(wù)的意識(shí)，小區(qū)設(shè)施損壞、車輛亂停、環(huán)境骯臟成通病。他們把報(bào)修當(dāng)“乞求”，把服務(wù)當(dāng)“恩賜”，“三請(qǐng)四邀不動(dòng)身”，夜間不值班，假日照休息，遇事難見人。另一方面，受利益驅(qū)動(dòng)，業(yè)委會(huì)違規(guī)招聘，找到的物業(yè)往往缺乏物業(yè)管理資質(zhì)，留下了管理隱患。