中國社會(huì)科學(xué)院住房發(fā)展報(bào)告課題組最新研究結(jié)果認(rèn)為，我國住房市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡，外部風(fēng)險(xiǎn)積聚，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有淪為“房奴經(jīng)濟(jì)”的隱憂。
該課題組建議，降低購房負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)藏富于民。從供給需求雙向調(diào)控轉(zhuǎn)為促進(jìn)消費(fèi)，盡快構(gòu)建住房長效調(diào)節(jié)機(jī)制。
內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡 外部風(fēng)險(xiǎn)積聚
12月3日，中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力研究中心共同在京主辦“《中國住房發(fā)展報(bào)告2015-2016》(下稱《住房報(bào)告》)發(fā)布暨華房指數(shù)預(yù)警研討會(huì)”。
課題組稱，當(dāng)前住房市場(chǎng)存在的主要問題是：住房市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡，一線城市的供求矛盾突出與三四線城市的供過于求并存；外部環(huán)境惡化，中國經(jīng)濟(jì)增速放緩，人民幣貶值壓力增大，全球經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)增加，金融市場(chǎng)動(dòng)蕩加劇，利空因素不斷顯現(xiàn)；政策導(dǎo)向偏差，不斷加碼的樓市宏觀剌激政策，一方面維系了居民的高額住房負(fù)擔(dān)，另一方面還將加劇住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性過剩。
研究發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)快速增長、城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)及人民幣持續(xù)升值是2002年以來中國房價(jià)突飛猛進(jìn)的重要外部條件，但自2008年全球金融危機(jī)以來，中國樓市迅猛發(fā)展的外部條件已經(jīng)出現(xiàn)微妙轉(zhuǎn)變。首先經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)下滑，對(duì)樓市形成直接沖擊。接著人民幣結(jié)束單邊升值，給房價(jià)帶來向下重估壓力。2015年中國資本市場(chǎng)的大起大落，挫傷了樓市信心，進(jìn)一步加大了樓市短期風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)全球經(jīng)濟(jì)面臨進(jìn)一步衰退，也為中國樓市持續(xù)繁榮投下陰影。
過去十多年來，我國住房市場(chǎng)的繁榮推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)快速增長，促進(jìn)了地方政府財(cái)力進(jìn)而公共服務(wù)水準(zhǔn)的顯著提升。但另一方面，住房產(chǎn)業(yè)被作為宏觀經(jīng)濟(jì)支柱與地方政府財(cái)源，也承載了過多的壓力。
《住房報(bào)告》說，房價(jià)被認(rèn)為可漲不可跌，高房價(jià)使城鎮(zhèn)居民家庭負(fù)擔(dān)過重。高額的按揭本息使得“房奴”緊縮消費(fèi)、不敢失業(yè)，生活水準(zhǔn)與幸福指數(shù)雙下降。購房者實(shí)際可支配收入較低，也使得社會(huì)經(jīng)濟(jì)內(nèi)需不足，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)乏力。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有淪為“房奴經(jīng)濟(jì)”的隱憂。
2014年住房市場(chǎng)先熱后冷，尤其是前兩個(gè)月持續(xù)火爆，但隨后受樓市下行影響，3月份土地市場(chǎng)驟然降溫，第二、第三季度環(huán)比增速持續(xù)放緩，三季度急轉(zhuǎn)直下，市場(chǎng)加速趨冷，到年底部分城市尤其是一線城市又出現(xiàn)回暖，大型品牌房企扎堆搶地，地王頻現(xiàn)，北京、上海都誕生了歷史總價(jià)地王，市場(chǎng)可謂跌宕起伏，全年呈現(xiàn)淺“U”形走勢(shì)。
《住房報(bào)告》稱，總體來看，2014年全國土地市場(chǎng)可謂低迷，成交量大幅萎縮，但土地價(jià)格依然保持上升趨勢(shì)，呈現(xiàn)量跌價(jià)升整體走勢(shì)。2015年土地市場(chǎng)尤其是一線城市雖開局火熱但整體慘淡，前三季度土地市場(chǎng)低位運(yùn)行，第三季度降幅趨緩市場(chǎng)企穩(wěn)，9月份全國土地市場(chǎng)尤其是一線城市漲勢(shì)明顯。
課題組預(yù)計(jì)，未來一年土地市場(chǎng)或會(huì)呈現(xiàn)以下態(tài)勢(shì)：一是土地市場(chǎng)成交總量或會(huì)萎縮，價(jià)格或繼續(xù)保持高位調(diào)整態(tài)勢(shì)；二是土地市場(chǎng)或會(huì)繼續(xù)分化并將進(jìn)一步加?。蝗且痪€和部分熱點(diǎn)二線城市土地市場(chǎng)或進(jìn)一步走向寡頭壟斷，中小房企將無立足之地。
降低購房負(fù)擔(dān) 實(shí)現(xiàn)藏富于民
課題組認(rèn)為，在內(nèi)部結(jié)構(gòu)性過剩嚴(yán)重，外部環(huán)境趨于惡化的條件下，如果仍繼續(xù)原有的“經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化”導(dǎo)向，剌激住房市場(chǎng)以維系高房價(jià)和經(jīng)濟(jì)高增長，勢(shì)必降低居民消費(fèi)水平，加重住房結(jié)構(gòu)過剩，影響經(jīng)濟(jì)的順利轉(zhuǎn)型。
“住房市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)與轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式相結(jié)合，通過適度藏富于民，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。這需要?jiǎng)?chuàng)新住房政策導(dǎo)向，由過度強(qiáng)調(diào)住房市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)支柱作用，轉(zhuǎn)向適度強(qiáng)調(diào)住房民生導(dǎo)向。不斷采取措施，降低居民家庭的實(shí)際住房負(fù)擔(dān)?！薄蹲》繄?bào)告》說。
課題組建議，出臺(tái)按揭貸款利息抵扣個(gè)人所得稅政策，降低購房還款負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)居者有其屋和藏富于民雙重目標(biāo)。對(duì)居民家庭購買首套普通商品住房提供購房補(bǔ)貼和利息補(bǔ)貼。提高公積金覆蓋面，改革公積金歸集信貸制度，降低公積金貸款利率，讓更多家庭能夠獲得低息購房貸款。
課題組還建議減免普通商品住房交易稅費(fèi)，促進(jìn)自由遷徙和居住條件改善。具體措施包括：擴(kuò)大契稅優(yōu)惠，所有普通商品住房契稅均按1%的優(yōu)惠稅率收?。蝗∠?年限制，所有普通商品住房交易免征營業(yè)稅；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征個(gè)人所得稅；對(duì)于賣一買一的換房需求除給予稅費(fèi)減免外，還可給予適度財(cái)政補(bǔ)貼。
對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地入市問題，課題組建議加快探索，彌補(bǔ)城市住房用地供應(yīng)不足。在城市政府壟斷土地一級(jí)供應(yīng)的條件下，往往采取饑餓供地的辦法，來維持房價(jià)堅(jiān)挺。這雖然有利于為地方公共財(cái)政籌資，但也加重了居民購房負(fù)擔(dān)，降低了消費(fèi)水平和生活品質(zhì)。在城市住房用地供應(yīng)不足時(shí)，可以加快農(nóng)村集體建設(shè)用地入地探索，打破城市土地供應(yīng)壟斷，進(jìn)一步平抑城市房價(jià)，提高居住水平。
《住房報(bào)告》建議提高存量住房品質(zhì)，改善居民住房條件。住房市場(chǎng)正由增量時(shí)代向存量時(shí)代過渡，但已有的存量存在老化和品質(zhì)偏低的突出問題。具體措施包括：進(jìn)一步放寬戶籍限制，提升教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，吸引農(nóng)村人口進(jìn)城就業(yè)和置業(yè)；支持老舊住宅小區(qū)翻新、加設(shè)電梯和添置其它老年兒童便利設(shè)施；積極為社區(qū)聯(lián)誼、社交活動(dòng)搭建平臺(tái)，創(chuàng)造溫馨和諧居住環(huán)境；在不影響其它居民居住環(huán)境的前提下，支持住宅轉(zhuǎn)商用或用作創(chuàng)業(yè)場(chǎng)所。
“十三五”住房保障應(yīng)重管理
“十二五”期間，我國保障性安居工程總開工量已達(dá)到3915萬套，超額完成“十二五”規(guī)劃要求(3600萬套保障性住房建設(shè)任務(wù))，增強(qiáng)民生效應(yīng)。在2015-2017年三年內(nèi)改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)住房1800萬套(其中2015年580萬套)，農(nóng)村危房1060萬戶(其中2015年432萬戶)。
經(jīng)過“十二五”規(guī)劃建設(shè)，保障房建設(shè)發(fā)展趨勢(shì)逐漸清晰：從集中批量建設(shè)轉(zhuǎn)化為少建保障房、盤活存量商品房資源，以貨幣補(bǔ)貼為主，以磚頭補(bǔ)貼為輔，棚改、農(nóng)村危房改造提速。
從2011年至2015年，中央財(cái)政和中央預(yù)算內(nèi)投資共為保障性安居工程安排了8335億元的補(bǔ)助資金，還發(fā)行約7000億元的企業(yè)債券(2011-2014年間)，專項(xiàng)用于保障性安居工程建設(shè)。但是，資金缺口較大，資金的使用效益不高。因此，需要保障房金融創(chuàng)新，引入社會(huì)資本，提高資金效率。比如，發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品，募集資金，建立有效的融資平臺(tái)，充分利用國家政策支持。
課題組稱，目前我國的保障房建設(shè)存在嚴(yán)重的“重建設(shè)、輕管理問題”，保障房房源結(jié)構(gòu)失衡，多地出現(xiàn)保障房空置現(xiàn)象。同時(shí)，農(nóng)民工在內(nèi)的中低收入家庭的住房可支付能力低。保障房選址偏遠(yuǎn)，配套設(shè)施不全，與居民需求不匹配，入住率低，資源浪費(fèi)嚴(yán)重。
課題組建議把后期管理納入到保障房考核機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)管和社會(huì)監(jiān)督，積極發(fā)展保障房的二級(jí)市場(chǎng)，有效配置資源，加強(qiáng)保障房的循環(huán)利用。同時(shí)，繼續(xù)擴(kuò)展公積金制度，積極提高中低收入群體的住房可支付能力。另外，建立保障房個(gè)人信用體系，謹(jǐn)防保障房超標(biāo)建設(shè)、騙保、再次福利房分配的權(quán)利尋租。公開透明的保障房制度管理體系有助于居民安居樂業(yè)，將促進(jìn)社和諧發(fā)展，帶動(dòng)社會(huì)的創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)力。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，加快地方政府融資轉(zhuǎn)型、構(gòu)建“升級(jí)版”城市建設(shè)資金融通模式變得更加迫切?！蹲》繄?bào)告》建議積極探索城市建設(shè)融資新途徑，擴(kuò)展地方政府的融資渠道，提高地方政府的融資能力。這其中，積極推進(jìn)住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化，采用PPP模式有效引入社會(huì)化資本參與城市建設(shè)，積極探索房產(chǎn)稅改革等是有效的途徑。
對(duì)于推動(dòng)土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的問題，課題組建議：順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，引導(dǎo)市場(chǎng)理性回歸；結(jié)合深化財(cái)稅制度改革，建立新的土地出讓金分配機(jī)制，抑制地方政府推高地價(jià)的強(qiáng)烈欲望；精算各類城市供地計(jì)劃，通過優(yōu)化供地計(jì)劃實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)有效供給；加快建立、完善及落實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的相關(guān)制度，穩(wěn)定預(yù)期。
課題組表示，對(duì)于已經(jīng)列出改革時(shí)間表和內(nèi)容的如財(cái)稅制度改革、戶籍制度改革等抓緊落實(shí)；對(duì)于尚無時(shí)間表的如集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度、房地產(chǎn)稅、基本住房保障法等的出臺(tái)列出時(shí)間表并逐步扎實(shí)推進(jìn)，以穩(wěn)定預(yù)期；建立健全社會(huì)房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)，推進(jìn)部門信息共享等多項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)容，使長效機(jī)制同時(shí)成為目前短期調(diào)控措施的一部分。
住房產(chǎn)業(yè)被作為宏觀經(jīng)濟(jì)支柱與地方政府財(cái)源，也承載了過多的壓力。章軻