11月24日，房山拍出新地王，目前區(qū)域庫存9230套，潛在庫存量依然較大。

　　新京報記者 李冬 攝

　　從10月下旬到11月底，北京(樓盤)土地市場密集出讓，在豐臺、昌平、門頭溝等地制造了大批“地王”級別地塊。而就在11月24日，今年以來在土地市場上一直顯得比較低調(diào)的房山區(qū)也出現(xiàn)了區(qū)域地王。

　　現(xiàn)狀：樓面價近3萬元/平方米

　　相對來講，前幾年較為活躍的房山區(qū)域土地出讓在今年顯得較為低調(diào)。據(jù)北京市國土局官方資料顯示，今年以來，房山區(qū)范圍內(nèi)僅有5宗經(jīng)營性用地出讓。并不能同豐臺、昌平等熱點(diǎn)區(qū)域相比。而且其土地價格也一直維持在2萬元/平方米左右的水平。此前，房山比較受關(guān)注的土地也主要出現(xiàn)在長陽、良鄉(xiāng)一帶，并且區(qū)域土地市場整體價格趨緩并未出現(xiàn)豐臺等地連續(xù)高價地入市的情形。

　　只不過在近一個月來，北京整體土地市場升溫的大背景下，其熱度也不可避免地有所提升。

　　11月24日下午，房山區(qū)長陽和閻村兩宗地塊入市競價，總起拍價達(dá)47.23億元。這兩宗地塊的拍賣同樣也受到了業(yè)內(nèi)人士和媒體的廣泛關(guān)注。因?yàn)榇饲耙粋€月內(nèi)，位于京西南的豐臺、門頭溝、大興等區(qū)域均有高價地入市，因此房山地塊的成交結(jié)果自然也引人猜想。

　　而事實(shí)也的確如此，11月24日下午房山兩宗地塊的競價場面較為激烈，首創(chuàng)萬科聯(lián)合體、首開保利聯(lián)合體、中糧天恒聯(lián)合體、中鐵建等央企均參與了競爭。最終，中糧天恒聯(lián)合體砸68.63億元連奪房山兩宗地，樓面價最高的長陽地塊以42.03億元成交，據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測算，其樓面價高達(dá)2.95萬元/平方米，預(yù)計未來售價將高達(dá)6萬元/平方米。

　　而另一宗價格較低的閻村地塊，也以26.6億元的價格成交，樓面價達(dá)1.85萬元/平方米。而相對來講，長陽區(qū)域的商品房價格也僅在2.5萬元/平方米左右，閻村區(qū)域相對更低在1.8萬元/平方米左右。

　　分析：庫存量過大 房價漲幅低于其他區(qū)域

　　按照北京樓市的一般規(guī)律，未來項(xiàng)目售價一般是拿地樓面價的兩倍以上。那么房山長陽樓面價接近3萬元/平方米，也就意味著這一地塊上所建項(xiàng)目未來房價需達(dá)到6萬元/平方米才可以保證利潤。

　　不過這樣的價格相對位于豐臺的京西南熱點(diǎn)地塊來說還有著較大差距。雖然其地價也已經(jīng)超越了在售商品房的價格，但是房山市場上項(xiàng)目價格卻并未受到太大影響。

　　“房山整體的庫存量還是比較大的，所以現(xiàn)在雖然出了地王，但是影響的也主要是未來的房價走勢?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅向記者表示，“當(dāng)前房山的房價相對去年雖然有所上漲，但是其漲幅還是要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京其他區(qū)域的。”

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前房山區(qū)域庫存9230套(不含自住房、保障房)，同去年7月份10558套的數(shù)據(jù)相比，去化了近千套。不過考慮到房山今年的土地供應(yīng)和尚未入市地塊，其潛在庫存量依然較大。

　　不過也有房企開發(fā)商認(rèn)為，房山區(qū)域現(xiàn)階段的熱度雖然不高，但是從長期發(fā)展來看，還是具有很大的發(fā)展空間的。“北京市的開發(fā)規(guī)律是次第開發(fā)的。當(dāng)然首先開發(fā)的會是城區(qū)，或者政府所在地等重點(diǎn)區(qū)域。”泰禾集團(tuán)(000732,股吧)總裁助理兼品牌總監(jiān)沈力男向記者表示，“然而，隨著交通網(wǎng)絡(luò)的進(jìn)一步完善，北京其他區(qū)域肯定是次第開放的一個局面?，F(xiàn)在北京城市發(fā)展的趨勢很明顯，除了做核心區(qū)，政府還是會疏散人口。所以房山也不能說不熱，只是在政府的開發(fā)節(jié)奏控制之下，并沒有豐臺、大興等地瘋狂而已。”

　　區(qū)域分析

　　長陽：剛需產(chǎn)品同質(zhì)化競爭嚴(yán)重

　　長陽、良鄉(xiāng)、閻村這三塊是房山目前供應(yīng)量比較大的地區(qū)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前長陽區(qū)域的在售產(chǎn)品主要還是以剛需盤為主。新入市的項(xiàng)目比較有限，大多數(shù)在售項(xiàng)目處于消化存量階段。不過相對于去年，長陽區(qū)域市場有所改善。

　　去年年底，房山區(qū)域整體報價水平在1.9萬~2.2萬元/平方米，而在今年，這一價格也上漲了大約3000元/平方米，達(dá)到了2.5萬元/平方米左右。比如，目前在售的五和萬科長陽天地項(xiàng)目均價已經(jīng)提升至2.5萬元/平方米，而老項(xiàng)目建邦華庭的銷售價格也在2.4萬~2.6萬元/平方米這一區(qū)間之內(nèi)。

　　“房山長陽區(qū)域同期上市的項(xiàng)目同質(zhì)化產(chǎn)品比較多，因此價格競爭也比較激烈，所以價格受地王帶動并不明顯?！惫阆蛴浾咧赋?，良鄉(xiāng)長陽產(chǎn)品同質(zhì)化的問題就沒有解決，由于區(qū)域面對的主要還是剛需人群，只能在客群可以接受的范圍內(nèi)進(jìn)行微調(diào)，效果不會太明顯。“像有些流動資金不足的開發(fā)企業(yè)，當(dāng)年拿地樓面價2萬，現(xiàn)在項(xiàng)目售價也只在3萬多，售價實(shí)際上是低于成本價的。”

　　閻村：區(qū)位差距較大，配套不足

　　此前，閻村由于距離城市核心區(qū)過遠(yuǎn)，在房山樓市版圖中并沒有占據(jù)主要位置。不過近些年來，隨著交通路網(wǎng)建設(shè)的不斷完善，這一區(qū)域也吸引了一些品牌開發(fā)商進(jìn)入，取得了一定的發(fā)展。記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前閻村區(qū)域內(nèi)的在售產(chǎn)品主要以普通住宅類產(chǎn)品為主，配有一定的改善型需求項(xiàng)目，一些知名房企所開發(fā)的項(xiàng)目：如東亞·朗悅居、天恒·樂活城等的銷售均價都在1.8萬元/平方米上下。

　　“相比房山向西或者向南的板塊，閻村從區(qū)位來講還是比較遠(yuǎn)的，這里并沒有太多的自然資源，因此產(chǎn)品依然是以剛需為主。”郭毅解釋說，“由于市場去化的壓力，這里并不適宜做太多的別墅項(xiàng)目。一些別墅項(xiàng)目的開發(fā)商，如天恒前期也都是住宅，也是賣到后期了為了提升價值和利潤率才出了一些別墅類產(chǎn)品?！?/p>

　　而當(dāng)?shù)匾患曳科箝_發(fā)人士也向記者透露，規(guī)劃中的地鐵燕房線將在2016年底貫通，閻村未來的銷售交通情況可能會進(jìn)一步改善。不過盡管如此，業(yè)內(nèi)人士對于該區(qū)域未來的發(fā)展前景依然持謹(jǐn)慎態(tài)度?！斑@里與昌平北七家那邊的情況還不一樣，”郭毅向記者表示“北七家有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，有集中式的商業(yè)，而閻村目前各方面配套都不足，發(fā)展起來還需一定時日?！?/p>

　　房山整體的庫存量還是比較大的，當(dāng)前房山的房價相對去年雖然有所上漲，但是其漲幅還是要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京其他區(qū)域的。

　　北七家有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，有集中式的商業(yè)，而閻村目前各方面配套都不足，發(fā)展起來還需一定時日。

　　——亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅 (記者 陳禹銘 實(shí)習(xí)生 唐藝赫)