法官解釋稱居間人未促成合同成立不得索要報酬 但可索要必要費用

　　當(dāng)下房屋中介公司掌握了大量的房產(chǎn)信息，許多購房者出于對中介公司專業(yè)性的信任，往往選擇中介進行房產(chǎn)交易，但許多購房者在房產(chǎn)未實際成交的情況下，大都選擇不付或者少付居間費用，由此引發(fā)的居間費糾紛也不斷增多。

　　案件焦點 是否承諾簽合同當(dāng)日交費

　　在一起居間費糾紛中，原告中介公司訴稱，2014年12月15日，賣房人高先生、買房人劉先生與公司簽訂了《房屋買賣居間合同》。同日，高先生與劉先生簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定雙方房屋買賣權(quán)利義務(wù)關(guān)系。中介公司稱，劉先生承諾于簽訂居間合同當(dāng)日支付居間費9萬元，但是至今沒有支付，故訴至法院，要求劉先生支付居間服務(wù)費9萬元。

　　法庭上，劉先生辯稱雙方約定過戶完畢再支付中介費，現(xiàn)在他未能買成房屋，因此不應(yīng)支付費用。

　　案件審理 原告未促成房屋實際成交

　　后經(jīng)海淀法院審理查明，居間服務(wù)的具體內(nèi)容及完成標(biāo)準(zhǔn)為：1、提供房屋買賣信息；2、提供與買賣房屋相關(guān)的交易流程、交易風(fēng)險、市場行情咨詢；3、協(xié)助甲、乙雙方對房屋進行實地查驗；4、協(xié)助并促成甲、乙雙方簽訂房屋買賣合同。甲、乙雙方確認(rèn)已提供上述1、2、3項服務(wù)；甲、乙雙方簽訂房屋買賣合同，丙方即完成上述第4項服務(wù)。

　　但簽訂合同時，中介未對購房人的購房資質(zhì)進行審查，后因劉先生實際已有兩套住房，該房屋買賣未實際成交。劉先生稱上述合同簽訂后，與中介達成口頭協(xié)議，約定過戶當(dāng)日再支付中介費，可原告予以否認(rèn)，劉先生也未能提交相關(guān)證據(jù)。

　　海淀法院經(jīng)審理后認(rèn)為，三方簽訂的《房屋買賣居間合同》具有法律效力。然而合同目的是購買房屋，原告雖提供了居間服務(wù)，但并未促成該項交易的實際成交，因此劉先生并未實現(xiàn)合同目的。且原告未對購房人資質(zhì)進行審查，未充分履行其居間職責(zé)，從公平角度考慮，原告的居間服務(wù)費金額理應(yīng)予以酌情減少。

　　但劉先生稱雙方約定過戶當(dāng)日再支付中介費，未能提交相關(guān)證據(jù)，法院不予認(rèn)定。最后，法院判令劉先生支付中介費1萬元。

　　法官釋法

　　《合同法》規(guī)定公平原則

　　法官表示，根據(jù)《合同法》規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。

　　因此，從《合同法》規(guī)定的公平原則考慮，雖然買房人與中介公司有了相關(guān)約定，但是在房屋未實際成交的情況下，考慮到中介公司履約情況、買房人簽約目的以及合同未成交的原因等因素，法院對中介費予以酌情減少。