中新網(wǎng)9月11日電(房產(chǎn)頻道 馬榕)“當(dāng)前的城市運(yùn)營(yíng)，存在著路徑單一、方式簡(jiǎn)單，成本過高和同質(zhì)化嚴(yán)重等問題?！痹诮张e行的第二屆中國(guó)城市鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商大會(huì)上，中共中央政策研究室經(jīng)濟(jì)局副局長(zhǎng)白津夫如是說。
面對(duì)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)浪潮，越來越多的開發(fā)商嗅到了“城市運(yùn)營(yíng)商”角色下的商機(jī)，但轉(zhuǎn)型中的問題也日漸浮出水面。面對(duì)新機(jī)遇，房企究竟該扮演怎樣的角色？從“蓋房子”到“城市運(yùn)營(yíng)”，開發(fā)商轉(zhuǎn)型面臨哪些困惑，又該如何破解？圍繞“智慧運(yùn)營(yíng)，創(chuàng)新發(fā)展”這一主題，業(yè)內(nèi)專家在“第二屆中國(guó)城市鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商大會(huì)暨2015中國(guó)城市鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商百?gòu)?qiáng)推薦”上展開熱烈討論。
從“蓋房子”到“城市運(yùn)營(yíng)”
“經(jīng)歷了30多年的超高速發(fā)展，中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)迫在眉睫，而城市經(jīng)濟(jì)首當(dāng)其沖?！贝髸?huì)上，白津夫指出，在新型城鎮(zhèn)化大背景下，由原先政府主導(dǎo)的“經(jīng)營(yíng)城市”，正向現(xiàn)在更加注重市場(chǎng)化力量的“運(yùn)營(yíng)城市”轉(zhuǎn)變，這意味著城市運(yùn)營(yíng)商時(shí)代正在到來。
而地產(chǎn)行業(yè)“黃金時(shí)代”的終結(jié)，也促使房企向城市鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域進(jìn)軍的腳步加速。多位與會(huì)嘉賓認(rèn)為，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨困難，地產(chǎn)行業(yè)首當(dāng)其沖，很多企業(yè)遭遇運(yùn)行難點(diǎn)，從“蓋房子”向“城市運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型成為其求生之舉。
一大批城市運(yùn)營(yíng)商正應(yīng)運(yùn)而生。據(jù)此次城市鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商大會(huì)主辦方介紹，在本次出席大會(huì)的企業(yè)中，四成企業(yè)已明確提出將轉(zhuǎn)戰(zhàn)城市鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)，而在去年，這一比例僅為20%左右。
“房地產(chǎn)作為新型城鎮(zhèn)化的承載主體有兩個(gè)優(yōu)勢(shì)，第一個(gè)是資金，第二個(gè)是土地。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)鐘彬在演講時(shí)指出，房地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化關(guān)系密切，但新城鎮(zhèn)建設(shè)絕對(duì)不是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)開發(fā)。
鐘彬認(rèn)為，城市運(yùn)營(yíng)有三個(gè)痛點(diǎn)，即金融、運(yùn)營(yíng)和不動(dòng)產(chǎn)，“三者應(yīng)該成為一張皮、一個(gè)邏輯，而不是割裂開來?！?/p>
地產(chǎn)開發(fā)商的轉(zhuǎn)型探索
越來越多房企開始參與到在這場(chǎng)聲勢(shì)浩大的“轉(zhuǎn)型運(yùn)動(dòng)”中，綠地、萬達(dá)、恒大、萬科、華夏幸福等知名房企紛紛試水城市運(yùn)營(yíng)，大會(huì)上揭曉的“2015中國(guó)城市鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商百?gòu)?qiáng)榜單”，上述企業(yè)均躋身其中。
早在數(shù)年前，萬達(dá)集團(tuán)就以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，砸巨資進(jìn)軍城市運(yùn)營(yíng)，代表作萬達(dá)城目前已初具規(guī)模。而綠地則提出“上天、入地、出海”的戰(zhàn)略藍(lán)圖，其中“入地”帶有鮮明的城市運(yùn)營(yíng)特征。
更為典型的是華夏幸福。早在2002年，華夏幸福就與固安縣政府積極合作共同探索PPP模式，形成“產(chǎn)城融合”的整體開發(fā)建設(shè)機(jī)制，提供工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的綜合解決方案。
但隨著開發(fā)商們轉(zhuǎn)型探索的展開，一些繞不開的發(fā)展桎梏日益暴露。多位與會(huì)嘉賓表示，尚未完善的體制、機(jī)制，成本過高、同質(zhì)化嚴(yán)重，路徑單一、方式簡(jiǎn)單、缺乏創(chuàng)新等問題，是地產(chǎn)開發(fā)商普遍面臨的“轉(zhuǎn)型煩惱”。
“很多開發(fā)商看到別人做綜合體，我也做，有些城市搞了若干個(gè)類似的綜合體，可是多數(shù)運(yùn)營(yíng)比較艱難，仍處在微利甚至賠本的狀態(tài)?！卑捉蚍蛟谥黝}演講中指出，開發(fā)商應(yīng)該高度警惕這種高成本、嚴(yán)重的同質(zhì)化問題。
白津夫認(rèn)為，在地產(chǎn)開發(fā)商向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型的過程中，如何擺脫拿地蓋樓賣樓這樣的盈利模式，是其在運(yùn)營(yíng)的過程中需要考量的重要方面。
如何面對(duì)“轉(zhuǎn)型的煩惱”？
為推動(dòng)中國(guó)城市鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)發(fā)展，使其更具超前性、科學(xué)性，第二屆中國(guó)城市鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商大會(huì)以“智慧運(yùn)營(yíng)，創(chuàng)新發(fā)展”為主題，多位業(yè)內(nèi)專家為房企轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商建言獻(xiàn)策。
“在運(yùn)營(yíng)時(shí)代，房地產(chǎn)開發(fā)從過去的關(guān)心交換價(jià)值轉(zhuǎn)向關(guān)心使用價(jià)值轉(zhuǎn)變，開發(fā)商們應(yīng)該有更大的作為?！敝袊?guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)、教授級(jí)高級(jí)規(guī)劃師楊保軍表示，現(xiàn)在和未來的城市鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)，土地和資本仍然很重要，但最重要的服務(wù)對(duì)象是人，要以人為本。
結(jié)合成功城市鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商經(jīng)驗(yàn)，白津夫指出，要塑造和打造高水平的城市運(yùn)營(yíng)商，要求企業(yè)需要有戰(zhàn)略意識(shí)，明確戰(zhàn)略導(dǎo)向、戰(zhàn)略引領(lǐng)，并要推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)。
此外，白津夫認(rèn)為，城市運(yùn)營(yíng)商應(yīng)在加強(qiáng)平臺(tái)建設(shè)，深化綠色、智能、集約、高效等城市運(yùn)營(yíng)主題，創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)方式等方面著重發(fā)力。
國(guó)際旅游投資協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、貴州森垚集團(tuán)聯(lián)席董事長(zhǎng)梁上燕也表示，開發(fā)商應(yīng)該在城市運(yùn)營(yíng)過程中保護(hù)城市的人脈、地脈、文脈，并加以個(gè)性化利用?！霸谖磥碇袊?guó)兩萬多個(gè)城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，希望開發(fā)商做的不是千城一面的產(chǎn)業(yè)，發(fā)展的同時(shí)要考慮到城市的生態(tài)、文化。”(中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道)