北京一位業(yè)內(nèi)人士和《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聊天時(shí)感嘆，“有地必?fù)專(zhuān)衲甑赝跽媸欠簽E啊。”若要盤(pán)點(diǎn)今年房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞，“低利率”和“地王”一定會(huì)上榜。是“人傻錢(qián)多”炒出高地價(jià)？還是占領(lǐng)一線城市真能抱得“金磚”？
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，在負(fù)利率時(shí)代，隨著資金成本下移，很多房企都在發(fā)債拿地，以賭高價(jià)地后續(xù)增值的空間。
華潤(rùn)：年內(nèi)已拿下多地地王
“金九銀十”初期初期，一二線城市地王頻現(xiàn)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：9月前8天，一線城市成交8宗土地，平均溢價(jià)率超過(guò)31.63%，平均樓面價(jià)達(dá)到了1.49萬(wàn)元/平方米的年內(nèi)最高點(diǎn)；二線城市成交了143宗土地，平均溢價(jià)率高達(dá)43.8%，平均樓面價(jià)達(dá)到了2205元/每平米，也刷新了最近幾年的紀(jì)錄。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，一二線城市土地市場(chǎng)熱是因?yàn)闃鞘谢嘏黠@。新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向表示，負(fù)利率時(shí)代更合適借款。房地產(chǎn)市場(chǎng)有結(jié)構(gòu)性差異，一二線城市的房子增值性要比三四線城市強(qiáng)，三四線城市的房子可能不再貶值了，但增值速度較慢。
在此背景下，一二線城市市場(chǎng)備受房企關(guān)注。8月28日，經(jīng)過(guò)激烈角逐，華潤(rùn)置地以總價(jià)47.2億元，獲取武漢P（2015）076號(hào)光谷長(zhǎng)動(dòng)地塊，總用地面積約11.49萬(wàn)平方米，樓面價(jià)8831元/平方米，溢價(jià)47.29%，刷新武昌單價(jià)地王紀(jì)錄。
早在今年1月7日，華潤(rùn)置地北京大區(qū)北京公司聯(lián)合首開(kāi)股份、平安不動(dòng)產(chǎn)在經(jīng)過(guò)53輪競(jìng)價(jià)之后，最終以86.25億元競(jìng)得北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯居住地塊，成為北京新晉總價(jià)地王。
3月20日，華潤(rùn)聯(lián)合華發(fā)以70.52億元競(jìng)得上海閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元10-03地塊，樓面價(jià)3.49萬(wàn)元/平方米，刷新上海地王紀(jì)錄。6月3日，華潤(rùn)聯(lián)合華發(fā)再以87.95億元競(jìng)得該區(qū)域N070501單元09-03地塊，樓面價(jià)3.81萬(wàn)元/平方米，再度刷新上海地王紀(jì)錄。
值得注意的是，地王項(xiàng)目高地價(jià)往往伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，回顧過(guò)往一些地王項(xiàng)目，有些甚至變成了燙手山芋。
融創(chuàng)：通過(guò)并購(gòu)曲線拿地
雖說(shuō)一線城市的土地稀缺，地王項(xiàng)目仍讓一些企業(yè)忌憚，因此，并購(gòu)成為有的房企曲線拿地的手段。
在融創(chuàng)中國(guó)2015年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，孫宏斌表示將繼續(xù)在有潛力的一二線城市深耕房地產(chǎn)，不過(guò)對(duì)于城市和項(xiàng)目的選擇，會(huì)更加謹(jǐn)慎，將繼續(xù)關(guān)注可并購(gòu)的機(jī)會(huì)。“一線城市的市場(chǎng)沒(méi)問(wèn)題，房?jī)r(jià)肯定不會(huì)出現(xiàn)大幅回調(diào)，但北京、上海的地價(jià)太貴了，可能賣(mài)10萬(wàn)元/平方米都不賺錢(qián)，雖然市場(chǎng)沒(méi)問(wèn)題，但如果價(jià)格不合適我們也不會(huì)去拿這些地?！?/p>
一個(gè)多月以來(lái)，融創(chuàng)已經(jīng)發(fā)起了多筆收購(gòu)，包括32億收編中渝置地成都7個(gè)項(xiàng)目，5.7億元加碼浦東東郊項(xiàng)目股權(quán)，以及設(shè)立平臺(tái)公司和收購(gòu)天朗地產(chǎn)的項(xiàng)目。
從最近兩年的一系列動(dòng)作來(lái)看，并購(gòu)已成為融創(chuàng)最主要的拿地手段。
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉表示，融創(chuàng)會(huì)選擇容量大的市場(chǎng)收購(gòu)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目：比如武漢、成都、重慶等城市，盡管從樓市基本面來(lái)看，這兩個(gè)城市都有去庫(kù)存壓力，但是這些城市年均住宅銷(xiāo)售量都在1000萬(wàn)平方米以上，武漢去年銷(xiāo)售面積甚至達(dá)到1800萬(wàn)平方米，成為全國(guó)銷(xiāo)量最大的城市。
房企力拼一線土地市場(chǎng)
對(duì)北京土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有地王或許才是新聞。今年1月，備受關(guān)注的朝陽(yáng)區(qū)東壩南區(qū)1106-692、634、693地塊，被首開(kāi)-龍湖聯(lián)合體以11.25億元拿下，溢價(jià)率達(dá)42%，折合樓面價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米。9月8日，龍湖地產(chǎn)與保利地產(chǎn)、首開(kāi)地產(chǎn)組成聯(lián)合體，以42.5億元總價(jià)競(jìng)得東壩南區(qū)1106-657地塊,折合樓面價(jià)50081元/平方米。
不僅是東壩，由于城南行動(dòng)計(jì)劃推動(dòng)了北京南部地區(qū)配套的完善，豐臺(tái)區(qū)的地價(jià)也一路高漲。8月，中鐵建方興聯(lián)合體拿下豐臺(tái)石榴莊地塊，樓面價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米。
地價(jià)推高房?jī)r(jià)，為了提高房屋的保值增值能力，房企力拼豪宅市場(chǎng)。保利海德公園、中赫萬(wàn)柳書(shū)院、龍湖西宸原著、紅璽臺(tái)、等都走高端住宅路線。
歐陽(yáng)捷指出，雖然一線城市價(jià)格偏高，但是由于這些城市核心地段的土地稀缺，加上人口在不斷凈流入，一二線城市不存在價(jià)格下跌的可能性。
房企高價(jià)拿地開(kāi)發(fā)高端項(xiàng)目，盈利空間多大？歐陽(yáng)捷表示，高價(jià)地的操作方式通常是用時(shí)間換價(jià)格空間，以前房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)代，漲價(jià)空間完全可以覆蓋利息成本。在負(fù)利率時(shí)代，隨著資金成本逐步下移，很多房企都在發(fā)債，這樣就可以賭高價(jià)地后續(xù)增值空間。
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，房企在一線城市拿地，不用擔(dān)心去化問(wèn)題。但如果地價(jià)過(guò)高，利潤(rùn)空間就很難保證，地價(jià)上漲幅度最好不要超過(guò)房?jī)r(jià)漲幅，否則就存在“剪刀差”的風(fēng)險(xiǎn)。