中新網(wǎng)12月7日電 臨近年末，豪宅依然是樓市熱點(diǎn)話(huà)題。日前，“頂豪元年，產(chǎn)品之道”高端論壇在北京金地中央世家售樓處舉行，與會(huì)嘉賓共同探討北京豪宅市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，認(rèn)為在地價(jià)不斷上漲、豪宅供應(yīng)增加的環(huán)境下，要做好產(chǎn)品定位，注重客群的真正需求。

　　共話(huà)2015 地緣性被公認(rèn)為豪宅最重要因素

　　2015年伊始，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)今年是豪宅元年。如今已是12月初，除了銷(xiāo)售數(shù)據(jù)上的優(yōu)秀表現(xiàn)，這一豪宅元年出現(xiàn)很多新現(xiàn)象。

　　金地中央世家的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)丁勇認(rèn)為，市場(chǎng)最大的變化是產(chǎn)品定位，模式化的產(chǎn)品研發(fā)思路已經(jīng)過(guò)時(shí)，每個(gè)地塊的規(guī)劃條件都不相同，只有做非常精細(xì)化的定位，才能做出符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。其次他覺(jué)得購(gòu)房者自身正在改變，由于北京限購(gòu)，購(gòu)房者買(mǎi)房多選擇一步到位，因此購(gòu)房者對(duì)房屋的要求非?？量?。

　　賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變是今年最重要的變化，來(lái)自京基鷺府的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人趙志軍在會(huì)上如是說(shuō)。他認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)豪宅的客群本身并不缺房子，只有在產(chǎn)品細(xì)節(jié)和資源配置上做到位，才能被這部分客群在資源優(yōu)化過(guò)程中選擇。

　　同時(shí)，龍湖首開(kāi)．天璞負(fù)責(zé)人隋國(guó)濤認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該把重點(diǎn)放在豪宅客群上，去研究豪宅客群現(xiàn)在的生活是什么樣的場(chǎng)景，如何打動(dòng)他們購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的房子。他覺(jué)得豪宅具有很強(qiáng)的地緣性，來(lái)中央別墅區(qū)購(gòu)房的多是望京客群，正因如此，做前期產(chǎn)品調(diào)研時(shí)，一定是抓住地緣性客群，從客群的需求面積、工作性質(zhì)、家庭結(jié)構(gòu)去做產(chǎn)品。

　　作為豪宅熱銷(xiāo)的重要因素，地緣性也是首開(kāi)．瑯樾營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人胡靜非常重視的一點(diǎn)。胡靜分析明年會(huì)有更多高端項(xiàng)目入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇，是否能夠突破地緣性，爭(zhēng)取更多客戶(hù)或許是關(guān)鍵所在。

　　新興豪宅區(qū)VS傳統(tǒng)豪宅區(qū) 2016誰(shuí)贏？

　　新興豪宅區(qū)這一概念產(chǎn)生于近兩個(gè)月。進(jìn)入今年10月以來(lái)，北京市開(kāi)始了為期兩個(gè)月的“瘋狂”土拍。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)黃嵐預(yù)測(cè)北京賣(mài)地的錢(qián)要高于開(kāi)發(fā)商賣(mài)房的錢(qián)。他分析稱(chēng)，2015年年初至今，土地出讓金額高達(dá)1920多億，而北京市的房產(chǎn)成交大約1600億。隨著北京土地價(jià)格不斷攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)被高端，未來(lái)兩三年內(nèi)，新拍地塊將成為新興豪宅區(qū)。

　　與新興豪宅區(qū)對(duì)應(yīng)的是傳統(tǒng)豪宅區(qū)，最知名的就是中央別墅區(qū)。明年兩個(gè)區(qū)域均有豪宅入市，將有一場(chǎng)新舊大戰(zhàn)上演。作為中國(guó)中央別墅區(qū)發(fā)展研究院創(chuàng)辦人，劉東預(yù)測(cè)明年的對(duì)戰(zhàn)結(jié)果是“新不如舊”，他認(rèn)為北京東北區(qū)域比西南區(qū)域性?xún)r(jià)比高，且東北區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)力遠(yuǎn)高于西南區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)力。

　　除了觀(guān)望兩個(gè)豪宅區(qū)對(duì)戰(zhàn)，對(duì)于明年的市場(chǎng)形勢(shì)，大家也莫衷一是。

　　黃嵐認(rèn)為明年的高端市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重分化。開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)借鑒彼此產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，只有好地段上的精致產(chǎn)品才會(huì)暢銷(xiāo)，不會(huì)出現(xiàn)今年到處開(kāi)花的盛景。

　　不同于分化論，大部分一線(xiàn)操盤(pán)手從自身項(xiàng)目走勢(shì)分析，認(rèn)為明年高端市場(chǎng)會(huì)持續(xù)熱銷(xiāo)。無(wú)論是金地中央世家，還是龍湖首開(kāi)天璞，目前的到訪(fǎng)量都在不斷增加，由此可以從側(cè)面反映出市場(chǎng)在變熱，至少部分區(qū)域和項(xiàng)目在變熱。趙志軍認(rèn)為明年市場(chǎng)不僅會(huì)持續(xù)熱銷(xiāo)，今年地王會(huì)在明年亮相，屆時(shí)，市場(chǎng)將出現(xiàn)更多亮點(diǎn)。

　　無(wú)論業(yè)內(nèi)人士持何種觀(guān)點(diǎn)，購(gòu)房者面臨的始終是自我需求的滿(mǎn)足，是購(gòu)買(mǎi)豪宅的高性?xún)r(jià)比。目前看，無(wú)論明年的市場(chǎng)走勢(shì)如何，土地價(jià)格上漲已然確定，房?jī)r(jià)上漲也是必然，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，適時(shí)出手或許是不錯(cuò)選擇。(中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道)