余豐慧

　　9日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)發(fā)布第三季度REICO報(bào)告顯示，三季度二手房成交量在7月達(dá)到峰值后持續(xù)環(huán)比下調(diào)，三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)1998年以來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)。

　　幾個(gè)特點(diǎn)必須引起關(guān)注：房地產(chǎn)開發(fā)投資下降持續(xù)時(shí)間太長(zhǎng)，1至9月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資增速連續(xù)18個(gè)月下降。

　　大幅度低于同期固定資產(chǎn)投資，比同期固定資產(chǎn)投資增速低7.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　趨勢(shì)性下降勢(shì)頭或?qū)⒂萦遥?7年來(lái)增速首先負(fù)增長(zhǎng)。三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)-0.57%，增速比去年同期降低10.6個(gè)百分點(diǎn)，是1998年以來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)。

　　地區(qū)之間分化嚴(yán)重。與上年同期相比，一線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速上升1.3個(gè)百分點(diǎn)，二線和三四線城市投資增速則分別下降11.9個(gè)和10.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　全面下降趨勢(shì)開始呈現(xiàn)出來(lái)。前三季度，一線、二線和三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資分別同比增長(zhǎng)14.8%、1.3%和1.2%，增速全部有所下降。

　　另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，三季度二手房成交量在7月達(dá)到峰值后持續(xù)環(huán)比下調(diào)。

　　以上這些現(xiàn)象不可忽視的一個(gè)宏觀大前提是，央行從去年以來(lái)先后六次降息、五次降準(zhǔn)，住房信貸政策包括首付款比例、房貸利率等降到了比2008年金融危機(jī)時(shí)期還低的水平，財(cái)稅政策對(duì)房地產(chǎn)持續(xù)減負(fù)，公積金貸款提取達(dá)到了歷史上最寬松地步。這些超級(jí)寬松政策對(duì)住房需求和供給都帶來(lái)直接影響。

　　從需求方看，投放成本特別是貸款成本是歷史上最低最輕的，應(yīng)該能夠刺激需求回升；從供給上看，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、二手房交易費(fèi)用成本等已經(jīng)大大降低，本應(yīng)該能夠刺激開發(fā)商開發(fā)的積極性，促進(jìn)二手房交易量上升。

　　然而，房產(chǎn)開發(fā)竟然在三季度出現(xiàn)了17年來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)，二手房交易量環(huán)比持續(xù)下降。這是一個(gè)令人不可思議的現(xiàn)象。問(wèn)題出在哪里呢？難道出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)學(xué)上一個(gè)不常見的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象——政府失靈嗎？還是另有原因呢？

　　筆者始終認(rèn)為，一系列刺激房地產(chǎn)的政策，都是針對(duì)供給與需求下手的，而且主要是針對(duì)需求即買方。制約住房需求的原因是購(gòu)房成本，其中主要部分是房?jī)r(jià)高低，其次包括貸款、稅收、交易等成本多少。一系列刺激政策主要是針對(duì)后者，即住房需求除了房?jī)r(jià)以外的附加成本進(jìn)行減負(fù)。

　　但是，如果房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出需求者的收入，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)需求者承受能力，那么，即使將除了高房?jī)r(jià)以外的附加成本都除去，比如：無(wú)息貸款、免除一切稅負(fù)等，也可能無(wú)濟(jì)于事或者效果甚微。因?yàn)?，?gòu)房者的主要負(fù)擔(dān)在房?jī)r(jià)本身的成本，房?jī)r(jià)畸高仍舊會(huì)嚇退購(gòu)房者。

　　因此可以說(shuō)，高房?jī)r(jià)是導(dǎo)致政府一系列刺激房地產(chǎn)政策效果甚微的主要原因。

　　結(jié)論出來(lái)了，如果城市房?jī)r(jià)沒(méi)有一個(gè)像樣的降幅，需求就很難啟動(dòng)，特別是二三線城市前幾年跟隨一線城市房?jī)r(jià)盲目上漲，已經(jīng)透支和消耗了購(gòu)房者未來(lái)很多年的元?dú)狻Ｔ谶@種情況下，無(wú)論如何刺激房地產(chǎn)都很難見到實(shí)質(zhì)性效果。出路何在呢？

　　保剛需、抑制投資投機(jī)性需求是有效措施。目前面臨一個(gè)兩難選擇：繼續(xù)放水刺激房地產(chǎn)的話，可能會(huì)將需求刺激起來(lái)，而需求刺激起來(lái)后房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)升高，而高房?jī)r(jià)反過(guò)來(lái)又抑制了需求；如果不刺激甚至加碼調(diào)控的話，目的是降房?jī)r(jià)、抑制過(guò)熱，但卻會(huì)抑制需求甚至傷及剛需。因此，必須實(shí)行有區(qū)別有差異的房地產(chǎn)政策。

　　目前刺激剛需的政策已經(jīng)足夠，關(guān)鍵在于將高房?jī)r(jià)這個(gè)抑制需求的最重要因素“搞定”。這就要求必須深化差異化房地產(chǎn)政策，包括兩層含義：一是繼續(xù)抑制投機(jī)性需求，加大投機(jī)性購(gòu)房的成本，鏟除炒作房地產(chǎn)、推高房?jī)r(jià)的土壤。

　　二是三四線城市適度鼓勵(lì)改善型住房以及投資型購(gòu)房需求；而一線城市要繼續(xù)加碼房地產(chǎn)調(diào)控力度，堅(jiān)決抑制投機(jī)性投資性需求。同時(shí)，繼續(xù)實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策。