豐臺變“瘋”。昨日，豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村一地塊再次以83.4億元的高價成交，樓面價達到了5.6萬元/平方米，至此，10月下旬以來的本輪土地出讓，豐臺區(qū)成交的6宗土地項目已經(jīng)創(chuàng)造了281.65億元的成交額，占本輪所有已成交地塊交易總額的近八成，目前北京有史以來成交的經(jīng)營性土地項目中，豐臺已經(jīng)“包圓”了總價前三高。
高價成交扎堆豐臺區(qū)
上周五，中糧、首創(chuàng)、天恒聯(lián)合體以85.95億元、配建5.6萬平方米公租房的代價摘得豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村A組團地塊后，昨日現(xiàn)場競拍的這宗被稱為該地塊“兄弟地塊”的B組團土地項目立即引發(fā)業(yè)內(nèi)強烈關注，不少分析人士都預測B組團地塊成交樓面價或許能和A地塊一拼高下。而昨日現(xiàn)場的競拍熱度也確實沒有令眾人失望，從起拍到觸及價格上限，再從競拍公租房面積到最終成交，整個過程不到1個小時，中糧、天恒、首創(chuàng)聯(lián)合體與華潤、華僑城、招商局聯(lián)合體競爭十分膠著。
多家統(tǒng)計機構統(tǒng)計顯示，B組團地塊的樓面價最終確實超過了A組團，約為5.6萬元/平方米。業(yè)內(nèi)分析，B組團地塊中配建的產(chǎn)品類型極為復雜，包括郵局、衛(wèi)生所、電信機房、教育用地、社會福利用地、公交樞紐用地、文化設施用地等，相比A地塊僅有住宅和教育設施兩種類型，B組團地塊在產(chǎn)品規(guī)劃上的難度頗高。因此，最終B組團地塊樓面價能夠趕超優(yōu)勢更明顯的A組團地塊也能證明房企確實是“殺紅了眼”。
資源稀缺成就土地市場新寵
豐臺之所以能成為土地新貴，“稀缺”二字是它的制勝法寶。
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅直言，在北京整體土地資源稀缺且以郊區(qū)供地為主的格局下，豐臺作為北京五環(huán)內(nèi)惟一整片開發(fā)、集中供地的區(qū)域，每一宗涉及住宅性質(zhì)的土地項目都顯得尤為珍貴。而據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計顯示，在過去的五年中，豐臺區(qū)合計成交的涉及住宅類土地項目共22宗、建筑規(guī)劃面積達405萬平方米，但其實其中純商品住宅面積只有200萬平方米左右。可見，這一地區(qū)的商品房項目供應仍有一定的空間。
“與北京東部的亞奧、望京、孫河、東壩、亦莊的高端樓盤形成帶狀分布，購房者選擇面大不同，京西原本只有零星高端項目在售，這使得豐臺西南三環(huán)這個京西惟一高端盤扎堆的片區(qū)受到了開發(fā)商和購房者的共同關注。”郭毅表示。而且，豐臺產(chǎn)業(yè)驅動力十分充足，占地17.63平方公里的中關村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)豐臺園，囊括總部基地、麗澤金融商務區(qū)等知名產(chǎn)業(yè)園，整個園區(qū)入駐企業(yè)5000余家，包括國家高新技術企業(yè)463家。其中上市公司50家，擁有收入過億元企業(yè)200余家。專家表示，有了產(chǎn)業(yè)驅動，再加上京西固有的金融街和軍隊大院中一部分追求住房改善升級的客群，以及一部分海淀南部的高知型購房者，豐臺高端項目的客群面相對較廣泛，也是造成房企積極搶奪豐臺地塊的原因之一。
因此，在北京東五環(huán)接連拍出樓面價超過5萬元/平方米的高價地后，更多房企也更愿意押寶于此，造成土地市場競爭激烈，地價一再被提升。據(jù)業(yè)內(nèi)不完全統(tǒng)計，目前北京樓面價超過4萬元/平方米的涉及住宅類土地項目總共有30余宗，其中有近10宗出現(xiàn)在了豐臺區(qū)，包括此前的西局、夏家胡同、亞林西、石榴莊等地區(qū)都出現(xiàn)了多宗高價地塊。
高價地催生豪宅主流化效應
值得注意的是，近期豐臺甚至整個北京土地市場的火爆沒能掩蓋“金九銀十”住宅交易量的萎縮，這源自房企對于北京新房大面積高端化后市充足的信心。事實上，“金九銀十”北京住宅市場成交量下滑并沒有連帶成交均價下跌，而且各家統(tǒng)計機構發(fā)布的新房、二手房成交價都是只漲不跌，證明在高端住宅入市量越來越多的情況下，成交小幅縮水并沒有過多影響房企的“收成”。“未來本市新上市的商品房定價肯定會受高價地頻出的影響，繼續(xù)高端化趨勢，很多過去認為是非豪宅的區(qū)域也將供應大量的豪宅項目。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
亞太城市研究會房產(chǎn)分會會長陳寶存則認為，高價地頻出使得北京商品房供應只能走豪宅方向，房價大幅上漲只是時間問題，“地價實在太高了，‘面粉’既然那么貴，做‘饅頭’肯定不劃算，開發(fā)商要盈利只能做‘面包’。我認為，三年以內(nèi)五環(huán)附近的房價將突破10萬元/平方米大關，四環(huán)房價可能逼近20萬元/平方米”。
陳寶存同時表示，二手房、租房價格也會受到高地價的影響，“但是漲幅不會像新房那么夸張，以租賃市場為例，近期北京的人口出現(xiàn)了往外疏解的勢頭，對租房的需求已經(jīng)減弱，如果房租漲得過快，成交難度就會成倍增加”。