70個大中城市8月份房價情況
作為樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市，雖然價格在穩(wěn)步上漲，但進(jìn)入8月后，成交量出現(xiàn)了明顯的降溫，傳統(tǒng)的銷售旺季，“金九”行情仍待觀察。
在限購次第取消，房貸成本降至歷史最低的背景下，樓市下一步持續(xù)增長的空間和動力何在。無疑是影響未來地產(chǎn)形勢和調(diào)控的一大難題。
時隔一年，70個城市房價同比首次由降轉(zhuǎn)升。
9月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，8月份70個大中城市新建商品住宅價格同比綜合平均從上月下降0.4%轉(zhuǎn)為上漲1.7%，為自2014年9月份以來首次轉(zhuǎn)正。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者注意到，房價上漲逐漸從一線城市蔓延到二線城市，此前曾步入深度調(diào)整的杭州、寧波等城市房價開始上漲。
樓市在歷經(jīng)1年多的調(diào)整后，出現(xiàn)多個積極信號，但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者在采訪房企、機(jī)構(gòu)分析師、金融機(jī)構(gòu)等多方人士卻發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)整亦出現(xiàn)了新的困境。
一方面是樓市、地市分化的形勢進(jìn)一步加??；另一方面是以支持自住和改善需求為主的穩(wěn)住房政策已經(jīng)接連釋放，三四線城市需求不濟(jì)，一二線城市前期需求過度透支，后期增長乏力。
作為樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市，雖然價格在穩(wěn)步上漲，但進(jìn)入8月后，成交量出現(xiàn)了明顯的降溫，傳統(tǒng)的銷售旺季，“金九”行情仍待觀察。
房地產(chǎn)復(fù)蘇直接關(guān)乎地方財政和宏觀經(jīng)濟(jì)，下一步提振房地產(chǎn)拿地和開工數(shù)據(jù)的關(guān)鍵，需要進(jìn)一步去庫存和鞏固當(dāng)前的銷售水平。
鞏固當(dāng)前的銷售成果、加速三四線城市樓市去庫存，或為年底樓市政策的主要方向。
在限購次第取消，房貸成本降至歷史最低的背景下，樓市下一步持續(xù)增長的空間和動力何在。無疑是影響未來地產(chǎn)形勢和調(diào)控的一大難題。
三四線城市難題
朱震是湖南某地級市的開發(fā)商，在該市的核心區(qū)域拿到了2000平米臨河的住宅用地。2014年初，該項目便遇到資金問題，一度停工。
“從銀行、信托、基金、P2P，甚至一度過橋找高利貸。該想的都想了，下個月如果再融不到錢，項目就要被收回，之前投入的幾千萬也將全部打水漂?！敝煺饘?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者毫不避諱自己的現(xiàn)狀，也直言壓力很大。
近1個月來，朱震在北京跑資金，很多金融機(jī)構(gòu)見是湖南一個不起眼地級市的物業(yè)，就自動屏蔽。
實際上，過去的9個月內(nèi)，央行五次降息，逐步降低企業(yè)融資成本，讓朱震不明白的是，現(xiàn)在流動性不斷釋放，企業(yè)融資成本一降再降，資本方仍然瞧不上三四線項目。
資本方規(guī)避三四線城市物業(yè)的原因，或許是看到其龐大的住宅存量，以及人口流出之后短期難復(fù)蘇的住房需求。
以遼寧為例，9月5日，遼寧省政府出臺包括放寬住房公積金貸款、部分存量商品房納入安置、減少土地供應(yīng)等在內(nèi)的7條樓市新政，以穩(wěn)定樓市。
如果算上此前出臺的“遼9條”和“遼5條”，這已經(jīng)是遼寧省第三輪樓市政策。
“連續(xù)出穩(wěn)地產(chǎn)政策的核心，是為加速消化遼寧當(dāng)?shù)氐母邘齑??！?沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)研究會秘書長齊錫晶介紹，省會城市沈陽1-6月銷售面積同比下降38.3%，商品房銷售額同比下降29.8%。
和遼寧一樣，吉林也于9月16日通過收購存量商品房為安置房、鼓勵合理購房貸款等為樓市注入信心，這是吉林年內(nèi)第二次出臺房地產(chǎn)新政。
“以遼寧、吉林為代表的地區(qū)，目前面臨人口流出，房地產(chǎn)市場持續(xù)萎縮，無需求支撐，去庫存難度不小?！痹谥性禺a(chǎn)首席分析師張大偉看來，降低門檻，鼓勵合理的購房需求只能短期穩(wěn)定樓市，長期來看，需要類似城鎮(zhèn)化和人口導(dǎo)入，帶來持續(xù)的剛需購買力。
張大偉也表示，城鎮(zhèn)化和人口導(dǎo)入并非一時之策，在購買需求和購買力有限的背景下，再強(qiáng)勁的拉動消費(fèi)政策，效果并不明顯。
樓市劇烈分化
朱震的融資難題并非個例，其背后是劇烈分化的供需關(guān)系和樓市現(xiàn)狀。
雖然統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前8個月樓市銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)回升，但很大程度上來自于一二線重點(diǎn)城市銷售的拉動。
多個機(jī)構(gòu)分析師大致的判斷是：一二線城市在二季度全面回暖；三四線城市仍在去庫存、防止樓市系統(tǒng)性風(fēng)險的過程中。
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的8月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)，一線城市新建商品住宅與二手住宅價格同比均上漲且漲幅相對較大。相比之下，二線城市房價同比漲跌互現(xiàn)，三線城市同比仍然全部下降。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)亦顯示，一線城市出清周期已回落至 14.4 個月，土地消化時間僅 1.5 年，二線城市出清周期 21.6 個月，土地消化時間 3.3 年。但與一二線城市相比，三四線城市市場總體狀況并未得到較大改觀，出清周期仍高達(dá) 47.8 個月，土地消化時間依然超5年。
從一系列支持自住和改善性住房需求政策來看，今年的樓市主題是穩(wěn)定住房消費(fèi)。
8月份CPI同比上漲2.0%，而1年期存款利率降至1.75%，意味著我國進(jìn)入了負(fù)利率時期。與此同時，在存貸款利率及公積金貸款利率全面下調(diào)后，目前房貸成本已降至歷史最低。
值得注意的是，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪多個房企、分析師、金融機(jī)構(gòu)獲悉，2014年底以來的一系列政策，帶來的資金和需求似乎只利好一二線重點(diǎn)城市。
為此，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示，和城鎮(zhèn)化階段一致，中國房地產(chǎn)正經(jīng)歷“馬太效應(yīng)”，即大城市在汲取小城市的購買力和政策利好，強(qiáng)者更強(qiáng)，弱者更弱。
全國的資本和購買力涌入，引發(fā)一線城市樓市火爆。而省會城市高房價一定程度上依靠四周城市的購買力支撐，四周地級市的價格又依靠再下一層縣鎮(zhèn)的購買力支撐。因為不斷外流，購買力逐級衰減。
陳國強(qiáng)認(rèn)為，這并非好事，需要引起決策層的注意，否則，三四線城市的樓市問題難解，與此同時，一線城市的樓市風(fēng)險將越推越高。
一線城市地王再襲
樓市分化反應(yīng)在土地市場上，直接的表現(xiàn)就是一二線城市再迎地王潮。
以北京為例，8月31日到9月9日的10天，北京攬收187億元土地出讓金，連拍4宗樓面價超過5萬的地王地塊。
需要注意的是，上述四宗地塊均位于五環(huán)外，并不十分受市場青睞。
以9月2日拍出的孫河地王為例，在歷經(jīng)46輪鏖戰(zhàn)，北京朝陽孫河鄉(xiāng)北甸西村CDE地塊以總價64.83億，配建保障房2.75萬平米被保利首開聯(lián)合體摘得，溢價率59%，折合樓面地價5.38萬元/平米。
該地王一出，不少業(yè)內(nèi)人士直呼看不懂，就在去年，該地塊兩度入市流拍。此次拍賣，不管是單價還是總價，均為區(qū)域最高，且64.83億元的總價也僅次于此前的白盆窯地塊與西城華嘉胡同地塊，名列北京土地拍賣總成交額歷史第三位。
北京的地王行情并非個例，就在8月底到9月上半月，公開數(shù)據(jù)顯示，上海、南京、鄭州等多地均出現(xiàn)地王。
和2009年、2013年的地王行情不一樣的是，本輪地王行情并未全國開花，而只集中在一二線熱點(diǎn)地區(qū)。鑒于地王的門檻較高，競標(biāo)者多為房企聯(lián)合體競拍。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)，9月前13天，一線城市成交7宗住宅土地，平均溢價率超過34.53%。平均樓面價達(dá)到了1.73萬的年內(nèi)最高點(diǎn)，二線城市也已經(jīng)成交了72宗土地，平均溢價率高達(dá)47%。平均樓面價也達(dá)到了3715元每平米，均為年內(nèi)最高點(diǎn)，也創(chuàng)造了最近幾年的最高紀(jì)錄。
張大偉預(yù)計，一二線城市，尤其是一線城市地王將成為近年常態(tài)。
這種觀點(diǎn)從房企拿地趨向可以佐證。2015年，前十大標(biāo)桿房企顯現(xiàn)拿地全面回歸一二線城市的趨勢，截止到9月15日，標(biāo)桿房企已經(jīng)購入一線城市土地面積684萬平米，二線城市購入土地2959萬平米。這兩大指標(biāo)均處于歷史最高紀(jì)錄。
進(jìn)入9月，標(biāo)桿房企在一線搶地更加明顯。截至15日，標(biāo)桿房企一線搶地已達(dá)130.22億，其中北京一地已過百億。
某大型房企的總監(jiān)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，接連的降息、降準(zhǔn)，是企業(yè)發(fā)債融資的好時機(jī)，房企借此時間窗口拿地?zé)o可厚非。另外，業(yè)內(nèi)有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未來3年，將是一線城市最后一波拿地窗口，畢竟現(xiàn)在一線城市的好地越來越少了。
“根據(jù)中央的部署，包括北京、上海、廣州等在內(nèi)的14個城市的開發(fā)邊界劃定工作將于今年完成，開發(fā)邊界將作為城市發(fā)展的剛性約定，不得超越界限盲目擴(kuò)張?！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)介紹，也就是說，一線城市的土地將越發(fā)稀缺。
“金九”行情不再？
相比三四線城市，一二線城市樓市、地市雖穩(wěn)，但并非看似那么美。
作為傳統(tǒng)的銷售旺季，“金九”似乎正在一二線城市暗淡。以北京為例，根據(jù)北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，9月上半月，北京僅銷售純商住宅2993套，比上月同期少了1506套，創(chuàng)近4個月新低。
二手房市場面臨著同樣的窘境。9月上半月僅成交二手住宅7050套，比上月同期減少了1752套。如果下半月依然保持如此的交易量水平，二手住宅全月成交將難以突破1.5萬套，很可能創(chuàng)下近6個月新低。
雖然成交量下滑，但卻以31267元/㎡的均價水平創(chuàng)歷史新高。
亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，股市的震蕩也是下半年樓市暗淡的一大原因，另外就是高房價項目抬高了置業(yè)門檻，也直接影響置業(yè)人群。
北京亦非個例，克而瑞研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，9月上半月一線城市商品住宅成交面積環(huán)比下滑20%。其中，北京環(huán)比下降14%，上海環(huán)比下降18%，廣州、深圳則分別下降26%與22%。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，今年“330新政”以來，大中城市房地產(chǎn)市場成交價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，很可能透支未來的市場需求。
另一方面，一線城市的房價持續(xù)高漲前行，地價也頻繁刷新紀(jì)錄，陷入了“量跌價漲”的怪圈。
高地價也催生北京樓市豪宅化，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者不完全統(tǒng)計，2015年-2016年，北京預(yù)期上市能夠銷售“10萬元+”的新增項目接近15個，再加上目前單價已經(jīng)跨入“10萬元+”陣營的在售存量項目有10個左右。目前整體來看，待售的“10萬元+”住宅達(dá)到了2000套以上。
“高端項目的需求肯定是有限的?！睆埡陚フJ(rèn)為，資本推高房價、地價也將助推一線城市的樓市風(fēng)險，或?qū)⒁l(fā)一線城市樓市掉頭向下。
高地價也讓部分房企質(zhì)疑未來可持續(xù)增長的空間，融創(chuàng)公司董事長孫宏斌就表示，雖然一線城市市場沒問題，但地價太貴了，可能賣10萬元/平方米都不賺錢。與此相對，三四線城市地價即便再便宜，但市場不好，所以風(fēng)險仍然很大。
樓市需求誰接力
一方面是“馬太效應(yīng)”加速樓市、地市分化；另一方面，在接連的政策利好下，三四線城市仍需挖掘新的住房需求，且一二線城市存在后期需求乏力，樓市增長后勁不強(qiáng)的情況。
原住建部政策研究中心副主任王玨林稱，房地產(chǎn)一頭連著地方政府的地根，另外一頭，房地產(chǎn)上下游至少影響20個產(chǎn)業(yè)，其對于宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的戰(zhàn)略意義顯而易見。
“房地產(chǎn)已經(jīng)軟著陸，但房地產(chǎn)的形勢仍需鞏固，如此才能真正地實現(xiàn)穩(wěn)樓市的戰(zhàn)略目的。”王玨林如是介紹。
雖然銷售、房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)等多個指標(biāo)回升，但直接關(guān)乎區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的房地產(chǎn)投資和土地購置數(shù)據(jù)仍在下滑。房地產(chǎn)投資增速自2014年起連續(xù)20個月呈下滑趨勢。
影響房企拿地、開工積極性的主要原因還是高庫存。8月，全國住宅待售面積減少194萬平方米，這是1年多來庫存首次明顯下降，但是6.6億平方米的待售面積仍屬高位。
挖掘并創(chuàng)造需求，加速去庫存，鞏固當(dāng)前的樓市銷售成績，也是政府部門下一步穩(wěn)樓市的重中之重。
中部某市一位副市長向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者介紹，當(dāng)?shù)啬甑追€(wěn)樓市的關(guān)鍵就是要考慮如何千方百計地創(chuàng)造需求，拉動消費(fèi)，去庫存。
張大偉也認(rèn)為，鞏固當(dāng)前的市場形勢，去庫存去銷售是確保下一階段房企拿地和投資穩(wěn)步上漲的源頭。其也認(rèn)為，年底或?qū)⒂蟹€(wěn)樓市政策出臺。
“收購市場閑置的存量商品房為棚改，是創(chuàng)造剛需，去庫存的一個重要措施，”張大偉介紹，9月份以來，山東、遼寧、吉林等多個省份已經(jīng)先后出臺了收購存量商品房為棚改房的新政文件。
不過，張宏偉認(rèn)為，棚改是住房剛需，但只是短期需求，真正的市場化住房剛需如何挖掘，直接決定未來樓市的高度。從目前來看，不管是負(fù)利率還是低房貸成本，均意味著樓市迎來了利好購房的窗口期。在多個需求釋放之后，如果無利好接棒，仍會再度下行。