“聽(tīng)說(shuō)我家旁邊的地王過(guò)完年就要開(kāi)盤(pán)了，不知道到時(shí)小區(qū)的二手樓價(jià)會(huì)不會(huì)跟著漲？”近日，家住白云區(qū)的孫女士格外關(guān)心地王的話題，2015年伴隨著市場(chǎng)趨暖，更多地王正蓄勢(shì)待發(fā)準(zhǔn)備入市，牽動(dòng)著無(wú)數(shù)業(yè)主和購(gòu)房者的心。

　　■新快報(bào)記者 陳齊

　　白云、新黃埔、荔灣地王集中

　　記者發(fā)現(xiàn)，2015年內(nèi)，多幅地價(jià)接近甚至超過(guò)同區(qū)域樓價(jià)的地王項(xiàng)目，正計(jì)劃入市銷(xiāo)售。不過(guò)，從數(shù)量上來(lái)說(shuō)，究竟會(huì)有多少個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，目前仍未有確切數(shù)字。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年市區(qū)范圍內(nèi)新入市地王項(xiàng)目有9個(gè)，合富輝煌首席分析師黎文江則表示全市共有13個(gè)地王項(xiàng)目將要在今年開(kāi)盤(pán)。

　　從區(qū)域上來(lái)看，白云區(qū)、新黃埔與荔灣區(qū)成為地王最為集中的片區(qū)。僅在白云北部的廣州大道北、白云大道北兩個(gè)板塊，就有佳兆業(yè)天御、佳兆業(yè)天墅、華發(fā)四季等多個(gè)地王等待入市，另外，作為白云區(qū)地王之一的恒大御府，已在去年11月份開(kāi)盤(pán)；在荔灣區(qū)，廣鋼新城成為地王最為密集的板塊，該區(qū)域云集了華發(fā)中央公園、金融街融穗華府、中海廣鋼項(xiàng)目三個(gè)地王；在新黃埔區(qū)，保利學(xué)府里也將作為地王項(xiàng)目推出市場(chǎng)，該地塊主要以名校學(xué)位為賣(mài)點(diǎn)。

　　去年入市地王項(xiàng)目普遍位于虧損臨界點(diǎn)

　　事實(shí)上，去年樓市低迷，地王們活得很累。中原研究部認(rèn)為，2014年入市的地王盤(pán)，與往年相比，房企或出于對(duì)后市信心不足，開(kāi)發(fā)時(shí)間較往年明顯縮短，從拿地到項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)入市，平均周期壓縮到一年。同時(shí)開(kāi)發(fā)成本急劇增高，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例普遍在50%的虧損臨界點(diǎn)。但是，受樓市低迷影響，樓盤(pán)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不盡如人意，開(kāi)盤(pán)首日去化率較往年明顯下滑，發(fā)展商利潤(rùn)空間被嚴(yán)重壓縮，部分樓盤(pán)甚至有虧本銷(xiāo)售之嫌。

　　以去年入市的6個(gè)地王為例，除位于花都的保利悅廷項(xiàng)目地價(jià)占樓價(jià)的比例在41%，其他5個(gè)地王項(xiàng)目的地價(jià)占樓價(jià)比例都在50%以上。

　　黎文江表示，由于2015年入市的地王成本高企，如果高價(jià)賣(mài)，跟周邊房?jī)r(jià)相差太大，買(mǎi)家承受能力有限；如果參照周邊樓盤(pán)價(jià)格賣(mài)，土地成本占房?jī)r(jià)的60%-70%或以上，基本上沒(méi)有利潤(rùn)空間，甚至要虧本。

　　2013年5月，越秀地產(chǎn)以樓面地價(jià)34590元/平方米的天價(jià)拿下南洲路的廣州新地王。當(dāng)時(shí)南洲路周邊成熟大盤(pán)均價(jià)為2.5萬(wàn)-3萬(wàn)元/平方米，該地王樓面地價(jià)大幅領(lǐng)先區(qū)域房?jī)r(jià)，面粉貴過(guò)面包的現(xiàn)象一時(shí)引發(fā)激烈爭(zhēng)論。該項(xiàng)目至今沒(méi)有入市的確切消息，在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，考慮到該地塊周邊樓價(jià)水平，目前存在非常大的開(kāi)發(fā)難度。

　　今年樓市環(huán)境好過(guò)去年有利入市地王

　　2014年，受宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)下行影響，土地市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)淡，房企拿地態(tài)度由“積極進(jìn)取”轉(zhuǎn)變成“理性謹(jǐn)慎”，因此2014年下半年開(kāi)始，大量中心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)率明顯降低，底價(jià)成交也不在少數(shù)。土地成本的降低為房企在2015-2016年贏得更大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。中原研究部分析認(rèn)為，在2015年樓市政策環(huán)境預(yù)期延續(xù)2014年的寬松穩(wěn)定、樓市溫和回暖的背景下，2015年新入市的地王盤(pán)，好日子漸行漸近。

　　在暨南大學(xué)胡剛教授看來(lái)，相比2014年入市的地王項(xiàng)目，2015年將入市的地王項(xiàng)目確實(shí)面臨著更加寬松的市場(chǎng)環(huán)境，生存的困境不再那么明顯。他分析認(rèn)為：“這幾年拍出的單價(jià)地王，普遍來(lái)說(shuō)面積都不大，因此單個(gè)項(xiàng)目的貨量不多，相信在目前市場(chǎng)環(huán)境下，還是能很快被市場(chǎng)消化的。”

　　不過(guò)，讓人意外的是，開(kāi)發(fā)商對(duì)于地王的開(kāi)發(fā)并不樂(lè)觀。“公司去年拿的一個(gè)區(qū)域地王今年要開(kāi)賣(mài)了，這個(gè)項(xiàng)目我們預(yù)計(jì)能夠以不虧本，或者虧一點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的價(jià)格賣(mài)出去就不錯(cuò)了?！苯?，某開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人士私下向記者表示，該公司這個(gè)地王項(xiàng)目的樓面地價(jià)幾乎跟周邊樓價(jià)差不多，因此銷(xiāo)售壓力很大。

　　值得關(guān)注的是，2013年在廣州大舉拿地的佳兆業(yè)，目前正面臨種種不利傳聞，但其仍表示廣州的各個(gè)項(xiàng)目未受影響。近日，佳兆業(yè)首個(gè)全新“天”字系列高端產(chǎn)品——佳兆業(yè)天御揭開(kāi)面紗，現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)區(qū)正式預(yù)開(kāi)放，并接受誠(chéng)意登記。數(shù)據(jù)顯示，2013年佳兆業(yè)在廣州拿地達(dá)30.16萬(wàn)平方米，拿地總價(jià)高達(dá)72.23億元，其平均地價(jià)高達(dá)24000元/平方米左右。其拿下的天河佳兆業(yè)一號(hào)地塊、黃埔佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)地塊、白云佳兆業(yè)天御地塊、白云佳兆業(yè)天墅，大部分都是地王，佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)去年已開(kāi)盤(pán)，而其他三個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在2015年相繼開(kāi)盤(pán)，佳兆業(yè)的動(dòng)向值得市場(chǎng)關(guān)注。

　　預(yù)測(cè)

　　今年樓市供應(yīng)中心

　　仍在外圍區(qū)域

　　中原地產(chǎn)研究部分析人士表示，2013年部分重點(diǎn)房企購(gòu)置的地塊已經(jīng)陸續(xù)入市，而2014年的地塊，也有部分已經(jīng)搶閘出關(guān)。雖然在2014年土地供應(yīng)和成交的重點(diǎn)集中在中心區(qū)，但因?yàn)樵摬糠值貕K涉及到拆遷、安置等方面的問(wèn)題，如2014年荔灣地塊成交主力的廣鋼新城，由于內(nèi)部的拆遷問(wèn)題，地塊仍未完全被房企收入，開(kāi)發(fā)進(jìn)度將受阻。所以2015年廣州樓市的供應(yīng)中心仍然在外圍區(qū)域，尤其以蘿崗為主。