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是否該續(xù)繳?近八成上海在售老洋房需補(bǔ)繳出讓金

是否該續(xù)繳?近八成上海在售老洋房需補(bǔ)繳出讓金

2016-04-21 16:37:00

來(lái)源:新民網(wǎng)

  【新民晚報(bào)·新民網(wǎng)】日前,溫州、青島、深圳等地相繼出現(xiàn)房屋土地使用年限到期的情況,是否需要繳納土地出讓金引發(fā)社會(huì)各界關(guān)注。記者采訪發(fā)現(xiàn),上海也有類似情況,近八成在售老洋房需要補(bǔ)繳出讓金。

  物權(quán)法對(duì)“自動(dòng)續(xù)費(fèi)”說(shuō)法模糊

  目前,國(guó)內(nèi)的土地是有使用年限,一般而言,住宅用地為70年,工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地為50年,商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年?!段餀?quán)法》第一百四十九條第一款明確規(guī)定,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。

  物權(quán)法律師宋安成表示,關(guān)于自動(dòng)續(xù)期的理解會(huì)產(chǎn)生兩種解讀,一是無(wú)償?shù)淖詣?dòng)續(xù)集,二是有嘗的自動(dòng)續(xù)集。所以關(guān)于土地的使用權(quán)到期是否收費(fèi)、收費(fèi)細(xì)則需斟酌。

  “很多人易將‘自動(dòng)續(xù)期’理解為:不辦理任何手續(xù),不需要提出任何申請(qǐng)?!蔽餀?quán)律師黃友健表示,如果要求業(yè)主辦理手續(xù),可能涉嫌違法。如果房產(chǎn)進(jìn)行交易時(shí),補(bǔ)充土地出讓金,更易讓業(yè)主接受、理解。

  老洋房需交出讓金約占房?jī)r(jià)10%

  目前,近八成上海在售老洋房需要重新繳納出讓金,部分老洋房因繼承等原因尚未支付其房屋所在土地出讓金。不過(guò),這些房產(chǎn)不去補(bǔ)繳土地出讓金,也不會(huì)影響其正常居住。只有在房產(chǎn)需要交易的時(shí)候才被要求補(bǔ)繳土地出讓金。

  “目前,上海土地出讓金補(bǔ)繳有一套詳細(xì)規(guī)定,按照房屋所在土地的占地面積、建筑面積、容積率、所處土地的級(jí)別等一系列因素計(jì)算得出,且根據(jù)房產(chǎn)屬性不同,其繳納的土地出讓金也不一樣?!辨溂已芯坎靠偙O(jiān)陸騎麟介紹道,土地出讓金按照上?;鶞?zhǔn)地價(jià)成果表大致測(cè)算,基本按房產(chǎn)所處地段樓面地價(jià)乘以房屋的占地面積來(lái)計(jì)算。上海的老洋房所處地段多位于市中心核心位置,基本上都以一類地計(jì)算其土地出讓金,目前樓面地價(jià)為22230元/平方米左右。以實(shí)際操作來(lái)看,老洋房在交易時(shí)會(huì)由土地管理部門(mén)核算出一個(gè)具體需要補(bǔ)繳的土地出讓金數(shù)額,該數(shù)額較上述測(cè)算方式得出的結(jié)果普遍要低。

  2015年,一套徐匯區(qū)老洋房衛(wèi)樂(lè)園交易時(shí),房屋建筑面積約243平方米,占地面積約293平方米,購(gòu)房者以4200萬(wàn)元購(gòu)得,其中有422萬(wàn)補(bǔ)繳的土地出讓金;目前,延慶路一套老洋房在售,房屋建筑面積453萬(wàn)平方米,占地面積716萬(wàn)平方米,房東掛牌價(jià)8000萬(wàn)元,若交易過(guò)戶需繳1200至1400萬(wàn)元土地出讓金,這套房產(chǎn)成交價(jià)格預(yù)計(jì)超過(guò)1億元。在上海,購(gòu)買(mǎi)老洋房需要繳納的土地出讓金接近總房?jī)r(jià)的10%。

  補(bǔ)出讓金之后,房屋使用年限如何計(jì)算?陸騎麟介紹道,住宅用地從其補(bǔ)繳5金之日起計(jì)算往后70年,辦公用地從其補(bǔ)繳土地出讓金之日起計(jì)算往后50年,商業(yè)用地從其補(bǔ)繳土地出讓金之日起計(jì)算往后40年。

  深圳1995年9月18日前出讓不補(bǔ)繳

  前晚,深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)通過(guò)官方微博對(duì)深圳土地使用權(quán)續(xù)期有關(guān)規(guī)定進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明,1995年9月18日前與深圳市規(guī)劃和國(guó)土局已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的土地,順延至國(guó)家法定最高年期,不用補(bǔ)繳地價(jià);1995年9月18日后已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的土地使用權(quán)到期后,如何續(xù)期、是否需要交納地價(jià)等問(wèn)題,正在研究制定相關(guān)政策。

  “目前,新建商品住宅的用地的使用年限續(xù)期問(wèn)題,其實(shí)還不明確,依然是在討論范圍內(nèi)?!币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,從時(shí)間上測(cè)算,1995年后的簽訂的土地出讓合同下,那么土地使用年限也就在20年左右的時(shí)間,離到期還有50年,所以對(duì)于此類土地使用的問(wèn)題,并不必過(guò)于擔(dān)憂。而這也是目前購(gòu)房者接觸最多的住房類型和用地類型。

  此前,深圳市政府對(duì)部分物業(yè)用地年限到期后補(bǔ)繳費(fèi)用進(jìn)行解釋,即那些產(chǎn)權(quán)在20年的用地,實(shí)際上是深圳最早一批特殊的行政劃撥用地,有很強(qiáng)的歷史痕跡,不具有代表性。補(bǔ)繳地價(jià)合情合理,數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%。(新民晚報(bào)記者 楊玉紅)

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