柏可林 攝

　　4月12日，深圳市互聯(lián)網金融協(xié)會發(fā)布《關于停止開展房地產眾籌業(yè)務的通知》，全面叫停各種形式的房地產眾籌。業(yè)內人士認為，深圳此舉目的在于抑制當前房價泡沫進一步催生，防止杠桿放大了金融風險，同時防止金融詐騙。

　　繼嚴控首付貸業(yè)務后，樓市調控的下一刀落在了“房地產眾籌”上。

　　4月12日，深圳市互聯(lián)網金融協(xié)會發(fā)布《關于停止開展房地產眾籌業(yè)務的通知》(下稱《通知》)，全面叫停各種形式的房地產眾籌。記者注意到，此次《通知》還明確將房地產眾籌業(yè)務定義為“所有與房地產相關的眾籌業(yè)務，物業(yè)形態(tài)包括但不限于商品房、商鋪、廠房、公寓，眾籌形式包括但不限于眾籌購房、眾籌租房”。據(jù)最新消息，廣州金融局對房地產眾籌業(yè)務的關注也正式提上日程。據(jù)報道，廣州市監(jiān)管部門召集廣州互聯(lián)網金融協(xié)會召開會議，決定監(jiān)管部門將和有關企業(yè)密切溝通，要求其暫時停止開展該項業(yè)務，并做好風險排查工作。

　　“深圳此舉目的在于抑制當前房價泡沫進一步催生，防止杠桿放大了金融風險，同時防止金融詐騙。”新城控股高級副總裁歐陽捷在接受《國際金融報》記者采訪時表示，當前深圳樓市“供不應求”，由于眾籌業(yè)務帶來了金融杠桿，而國家明確不允許樓市“場外配資”業(yè)務，這會加劇深圳樓市供求不平衡的局面，最終推高房價。

　　樓市“配資”再遭監(jiān)管

　　事實上，今年3月，深圳已經“打頭陣”， 出手整治“首付貸”、“眾籌炒樓”房地產金融業(yè)務，并對銀行機構、P2P、小額貸款公司等機構進行摸底排查。3月25日，深圳發(fā)布的《關于完善住房保障體系促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》明確規(guī)定，“嚴禁互聯(lián)網金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機構從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務”。

　　值得注意的是，這并不是互金協(xié)會第一次出來“維穩(wěn)”深圳樓市了。早在今年3月18日，深圳市互聯(lián)網金融協(xié)會便應深圳市金融辦要求，下發(fā)了一份《關于嚴禁開展“眾籌炒樓”房地產金融業(yè)務，加強金融風險防控的通知》。要求各互聯(lián)網金融企業(yè)自即日起，嚴禁新開展“眾籌炒樓”業(yè)務。對于存量業(yè)務，立即停止募集并清理。

　　《通知》指出，“注冊地在深圳市的企業(yè)，須立即停止所有房地產眾籌業(yè)務；注冊地在外地但有房地產眾籌項目在深圳市的，須停止在深圳市的所有房地產眾籌項目?！?/p>

　　“包括房地產眾籌業(yè)務、首付貸可能存在一些非法集資，或會引起金融風險，為此政府將打擊金融詐騙現(xiàn)象，穩(wěn)定樓市?！睔W陽捷告訴記者，對于樓市來說，國家出臺了去杠桿措施后，投機者就不能用杠桿撬動樓市，為此樓市購買的需求會下降，有助于平抑深圳房價的上漲趨勢。此外，抑制了購房需求后，也可緩解當前深圳供不應求的局面。因此，當房地產市場規(guī)范運作后，通過規(guī)范金融杠桿，使得投機的泡沫擠出去，可以更好地滿足剛性需求和改善型需求，使樓市回歸到住房自住的本質上。

　　也有業(yè)界認為，雖然房地產眾籌在傳統(tǒng)地產行業(yè)中的占比很小，但若全面排查和打擊，對主要業(yè)務是依靠房地產項目的眾籌平臺或是滅頂之災。愛房籌CEO陳宏楷向媒體表示，全面叫停對公司的確有一定的影響，不過業(yè)務還是正常進行，主要是因為平臺業(yè)務與“眾籌炒樓”有本質區(qū)別。

　　地產眾籌規(guī)模有多大

　　2014年末開始，隨著互聯(lián)網金融近兩年呈現(xiàn)出的井噴態(tài)勢，地產金融由早年的信托模式類REITs向房地產眾籌轉型。

　　至于當前房地產眾籌業(yè)務規(guī)模有多大，根據(jù)盈燦咨詢最新統(tǒng)計，目前全國涉及房產類眾籌的平臺數(shù)量為30家，其中超過18家以上業(yè)務比較垂直，也就是基本上業(yè)務范圍全部圍繞房地產，整體成交規(guī)模超過10億元。

　　深圳互聯(lián)網金融協(xié)會秘書長曾光向相關媒體坦言，目前深圳的規(guī)模不大?！吧钲诘姆康禺a眾籌平臺在10家左右，截至4月1日，這幾家總籌集金額約5億元(包含非深圳項目)，其中深圳地區(qū)的業(yè)務規(guī)模在3000萬元左右?！痹庹f，在禁止首付貸和眾籌炒房后，現(xiàn)在有的網貸平臺改頭換面繼續(xù)做，比如換成消費貸等形式，協(xié)會也在摸底調查，但這種情況非常難查，要靠舉報等方式。

　　按照深圳互金協(xié)會的要求，樓市配資“首付貸”、“房地產眾籌增量業(yè)務”要馬上停止，已完成的項目則按原有合同規(guī)定到期退出。《通知》強調“任何企業(yè)不得通過更改名稱、修改資金用途、轉為線下籌集等方式變相繼續(xù)開展業(yè)務”。不過，曾光表示，一些平臺的首付貸產品雖然已下架，但其實是換個馬甲繼續(xù)做。

　　事實上，當前一些網貸平臺的業(yè)務已回避“首付貸”等字眼，但一些新推出的業(yè)務如“優(yōu)房貸”、“新居貸”、“消費貸”等，按照平臺的說法，貸款用途是旨在幫助借款人解決短期資金周轉問題。但業(yè)界認為，這些業(yè)務實則是“首付貸”的替代產品。

　　相關行業(yè)人士向本報表示，房地產眾籌最重要的風險點還是來自政策和法律風險。一直以來，眾籌炒房都游走在法律的邊緣地帶，有些平臺的業(yè)務未經有關部門審批，承諾本息和向社會公眾吸收資金，已經涉嫌非法集資。但目前實踐中，由投資者個人直接發(fā)起的眾籌買房以及平臺宣傳中僅承諾預期的方式還不構成非法集資。

　　該人士稱，現(xiàn)階段，我國與眾籌有關的監(jiān)管仍然處于缺失狀態(tài)，相比之下，美國于2012年出臺了相關法案，對眾籌項目中投資人資質、項目權益關系、操作規(guī)范、風險和收益等均做出了較為清晰的規(guī)定。對房地產眾籌來說，如何避免“不管不行，一管就死”的局面，對政策制定者和市場參與者而言都是一個挑戰(zhàn)。

　　地產商紛紛推眾籌戰(zhàn)略

　　行業(yè)人士認為，2015年可謂房地產眾籌的元年，在“互聯(lián)網+”的風口鼓吹下，地產眾籌成為一些地產商去庫存的營銷手段。

　　事實上，地產商對互聯(lián)網轉型的決心可見一斑，隨著互聯(lián)網金融在近兩年的井噴態(tài)勢，地產金融由早年的信托模式向房地產眾籌轉型已箭在弦上。

　　2015年5月29日下午，中國房地產眾籌聯(lián)盟在上海成立。隨后，包括綠地、萬達、萬科、遠洋、金地集團等地產商相繼公布了眾籌戰(zhàn)略。其中，碧桂園在5月29日眾籌聯(lián)盟成立當天，就宣布將碧桂園上海嘉定項目作為首個眾籌開發(fā)項目。由碧桂園提供產品，中國平安的平安好房提供平臺。

　　資料顯示，萬達集團董事長王健林也公開表示，萬達將以眾籌為切入口，從重資產模式向輕資產模式轉型。此外，據(jù)媒體報道，去年4月25日，綠地集團與房地產眾籌平臺中籌網金聯(lián)手發(fā)起武漢606綠地中心項目的眾籌計劃，總金額1億元，被圈內視為國內第一起摩天大樓的眾籌案例。

　　而這不是綠地首次嘗試將房地產與互聯(lián)網金融相結合，此前還相繼與平安、阿里進行合作。2015年4月13日，綠地集團旗下全資子公司綠地金融投資控股集團聯(lián)手螞蟻金服旗下的招財寶和平安旗下的陸金所，發(fā)布了第一期年化收益率6.4%的“綠地地產寶”線上理財產品，首期募資約2億元。而2014年9月，綠地集團武漢事業(yè)部與平安集團旗下的平安好房推出“好房貸”產品，為購房客戶在房產交易過程中提供金融服務。

　　公開資料顯示，目前國內房地產眾籌比較常見的是理財型和營銷型。理財型眾籌即投資人向融資方率先提供資金，投資所運營項目的收益權，項目完成后向投資人提供本金和收益的方式。而營銷型眾籌往往是地產商發(fā)起的。例如萬科、遠洋地產等推出的以樓盤營銷為目的的眾籌，用較大力度的優(yōu)惠活動吸引消費者購房，買不到房的投資人會獲得一部分收益回報。這種眾籌方式有些類似于團購，優(yōu)惠大部分來源于開發(fā)商及合作企業(yè)讓利。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進稱，政府對首付貸、房地產眾籌等互聯(lián)網金融產品的封殺，主要是從防范房地產市場金融風險的角度出發(fā)的。需要警惕各類打擦邊球的做法，需要定期對相關業(yè)務進行監(jiān)測和摸底，這是后續(xù)房地產市場健康發(fā)展的必要環(huán)節(jié)，否則看似打壓，反而會激化各類新型的首付貸產品，進而繼續(xù)干擾房地產市場。