綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良。新京報(bào)見(jiàn)習(xí)記者 張曉蘭 攝
在房企中，萬(wàn)科有完善的企業(yè)制度，萬(wàn)達(dá)有軍事化管理，恒大有較強(qiáng)的執(zhí)行力，中海有較強(qiáng)的成本控制力，那么，綠地到底是家什么企業(yè)？
3月20日下午，來(lái)京參加“中國(guó)發(fā)展高層論壇2016年會(huì)”的綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良，對(duì)新京報(bào)記者闡釋了綠地是什么標(biāo)簽的企業(yè)和轉(zhuǎn)型創(chuàng)新之路。
綠地作為房企，怎么轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，張玉良已找到明確答案，即在房地產(chǎn)主業(yè)之外，確立大金融、大消費(fèi)和大基建三大板塊。但這幾大板塊之間，并非孤獨(dú)存在。按照張玉良的設(shè)想，大金融布局，有助于地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展、提供投資并購(gòu)資金和形成單獨(dú)盈利點(diǎn)三重作用。由此，構(gòu)建起綠地式產(chǎn)融結(jié)合的新模式。而談到目前的熱點(diǎn)，即一線城市房?jī)r(jià)，張玉良認(rèn)為，目前看不到北京房?jī)r(jià)下跌的可能性。
布局大金融
記者：綠地計(jì)劃將旗下19家酒店打包后在新加坡以REITs形式上市，這是基于怎樣的考慮？
張玉良：一、從集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)看，房企需要輕資產(chǎn)化，過(guò)去房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊中，商業(yè)地產(chǎn)比重較高，占50%。這種資產(chǎn)結(jié)構(gòu)較重，需進(jìn)一步輕資產(chǎn)化，把一部分資產(chǎn)推向資本市場(chǎng)。二、全球REITs市場(chǎng)中，新加坡規(guī)模最大，且市場(chǎng)較為成熟。三、我們與榮耀基金旗下Amare合作開(kāi)發(fā)，這家公司也在新加坡。我們先從國(guó)內(nèi)酒店開(kāi)始，等條件成熟后再推向國(guó)外酒店。除酒店外，未來(lái)我們還會(huì)將經(jīng)營(yíng)效益較好的其他資產(chǎn)打包進(jìn)入，比如整棟辦公樓、商業(yè)體。除自己資產(chǎn)外，我們也在考慮將其他公司優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)收購(gòu)后再轉(zhuǎn)入REITs市場(chǎng)。
新京報(bào)：綠地這一做法，是否將引發(fā)其他企業(yè)效仿？對(duì)于中國(guó)REITs市場(chǎng)，您怎么看？
張玉良：國(guó)內(nèi)目前不具備做REITS，也有一些企業(yè)做一些類(lèi)REITS產(chǎn)品，但宏觀環(huán)境不具備，不可以上市。中國(guó)以后也會(huì)逐步探討、完善資本市場(chǎng)，我認(rèn)為這是個(gè)方向。企業(yè)都會(huì)動(dòng)腦筋、都有智慧，這條路走不通就走另一條路，我們酒店很多，想單獨(dú)列出來(lái)，所以我們必須要在這條路上走通。
新京報(bào)：此前綠地?cái)M收購(gòu)杭州工商信托股權(quán)并增資，成第二大股東，綠地將成首家擁有信托牌照的標(biāo)桿房企。而在此之前，綠地早已參股多家金融機(jī)構(gòu)，今年是否還會(huì)有相關(guān)布局？今年如何通過(guò)組合拳的方式，多方面獲取牌照？
張玉良：從牌照來(lái)看分為兩部分。一部分通過(guò)新設(shè)立，其中有一個(gè)保險(xiǎn)公司，我們已報(bào)給保監(jiān)會(huì)，希望上半年能早點(diǎn)批下來(lái)，另外在收購(gòu)方面，我們也在和幾家談。我們希望全牌照推進(jìn)，若有機(jī)會(huì)，銀行方面我們也會(huì)收購(gòu)，但作為上市公司，要等合適時(shí)候才能公布。我們要建立金融平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)金融產(chǎn)業(yè)與實(shí)體產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)成長(zhǎng)。
新京報(bào)：現(xiàn)在很多房企都在布局金融，綠地在大金融板塊的布局，是基于怎樣的戰(zhàn)略思維？
張玉良：大金融板塊是國(guó)內(nèi)大房企的標(biāo)配，我們認(rèn)為，金融與實(shí)體可協(xié)同發(fā)展，過(guò)去主要投資的是銀行，現(xiàn)在要全牌照，包括銀行、證券、期貨、保險(xiǎn)、基金、信托和租賃。銀行的話，需要控股權(quán)，而非僅僅參股，這跟過(guò)去的思維不一樣。我們金融板塊成長(zhǎng)較快，去年賺33億利潤(rùn)，今年估計(jì)也會(huì)有50%以上增長(zhǎng)。
去庫(kù)存：綠地三四線城市投資比例較低
新京報(bào)：今年一線城市住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)明顯上漲，而三四線城市還需加大去庫(kù)存力度，您如何看待這一矛盾？
張玉良：城市、行業(yè)、企業(yè)都在加劇分化。房地產(chǎn)的發(fā)展方向在哪里？是跟著經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)、人口流向走，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)發(fā)展導(dǎo)向，也決定城市的選擇點(diǎn)。中國(guó)現(xiàn)在、未來(lái)，還會(huì)加劇分化。在經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)與發(fā)展條件好的地區(qū)，未來(lái)還會(huì)加快發(fā)展。
新京報(bào)：綠地在三四線城市也有土地儲(chǔ)備，如何去消化？
張玉良：2013年以來(lái)，我們?cè)谌木€城市的投資比例較低，目前我們的項(xiàng)目百分之五十以上在一二線城市，北上深以及蘇州、武漢、鄭州、濟(jì)南等經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快的城市。去庫(kù)存中我們也有任務(wù)，估計(jì)有1000億左右在省會(huì)城市，占80%，另有20%在地級(jí)市。我們也在調(diào)結(jié)構(gòu)，與地方政府聯(lián)動(dòng)，緩解三四線城市去庫(kù)存進(jìn)度。半年后我們的結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生很大變化。在一線城市，辦公樓也相對(duì)飽和，我們也在做調(diào)整。
新京報(bào)：你如何看待北京市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)？
張玉良：北京要放在全球城市群中去看，中國(guó)城市群的領(lǐng)頭城市，都將是未來(lái)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，這是我非常堅(jiān)定的看法。城市群的領(lǐng)頭城市，人才積聚，因此這種城市的發(fā)展，要從全世界城市發(fā)展的規(guī)律來(lái)看，除發(fā)生災(zāi)難性事件外，基本上都會(huì)平穩(wěn)發(fā)展，所以，北京、上海、深圳這些城市在全球的競(jìng)爭(zhēng)力提升，未來(lái)一段時(shí)間還會(huì)持續(xù)，北京房?jī)r(jià)跌的可能性還看不到。
綠地拿地力度或超過(guò)去年
新京報(bào)：能否透露一下今年綠地的拿地計(jì)劃？
張玉良：總體來(lái)說(shuō)力度不低，可能會(huì)超過(guò)去年。去年12月到今年2月，我們已投500多億。因?yàn)槭巧鲜泄?，目前還不方便透露具體拿地金額。
我們對(duì)今年市場(chǎng)的判斷是，住宅會(huì)與2015年一樣，好于非住宅類(lèi)市場(chǎng)，而商業(yè)地產(chǎn)沖擊較大。所以我們調(diào)整了發(fā)展思維，以住宅為主，當(dāng)然也不放棄非住宅開(kāi)發(fā)。非住宅開(kāi)發(fā)我們?cè)谛袠I(yè)內(nèi)的能力有目共睹，綠地還會(huì)堅(jiān)持做一些專業(yè)擅長(zhǎng)的產(chǎn)品。在區(qū)域上，會(huì)調(diào)整到經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)、人口導(dǎo)入較快的15個(gè)城市重點(diǎn)投資。
大基建是綠地高速成長(zhǎng)板塊
新京報(bào)：大基建是綠地三大多元化發(fā)展方向之一，對(duì)大基建板塊，綠地是怎么設(shè)想和布局的？
張玉良：大基建是我們重點(diǎn)要做的，未來(lái)五年基礎(chǔ)設(shè)施、重要工程方面占有的市場(chǎng)量會(huì)非常大，我們也有投資能力。從投資到專業(yè)施工相結(jié)合，全方面參與中國(guó)未來(lái)大基建的發(fā)展。另外，我們也在探索海外“一帶一路”的基建投資。今年我們基建的收入會(huì)超過(guò)1000億，未來(lái)三年，這可能是我們整個(gè)集團(tuán)高速成長(zhǎng)的板塊。
新京報(bào)：目前綠地已成為跨國(guó)房企之一，管理一家國(guó)際化企業(yè)，跟以前相比，是否會(huì)遭遇一些挑戰(zhàn)？
張玉良：要成為全球跨國(guó)公司，需面臨一些挑戰(zhàn)，但團(tuán)隊(duì)只能是迎難而上。因?yàn)槿蚧瞧髽I(yè)最終的歸屬，是必須要做的。只要條件成熟就加快，某些方面遇到問(wèn)題就暫時(shí)放緩，但今后還需繼續(xù)成長(zhǎng)，堅(jiān)定性、目標(biāo)性不會(huì)動(dòng)搖。（記者 張曉蘭）