遍地地王支撐了今年北京的土地市場，北京年內(nèi)土地市場成交金額突破2000億元幾無懸念，這也將創(chuàng)造歷史最高紀錄。數(shù)據(jù)顯示，今年以來,北京土地市場共有103宗土地實現(xiàn)出讓,相比去年減少38宗,建設(shè)用地和規(guī)劃建筑面積同比均大幅下滑,但土地出讓金卻創(chuàng)新高。這主要是由于標桿房企大舉回歸一二線城市,導(dǎo)致地王頻現(xiàn)，直接拉升了土地價格。

　　全年土地收入近2000億元

　　5萬元、6萬元、甚至7萬元的土地價格，在不斷刷新著人們對于北京土地“天花板”的想象。一平方米的價格幾乎就是一輛家用轎車的價格，也難怪今年的土地收入提前創(chuàng)下了歷史新高。根據(jù)北京市土地整理儲備中心公示的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至12月23日，今年北京土地出讓金額已經(jīng)累計達2017.25億元，創(chuàng)下了新的紀錄。而此前土地成交高峰時的2013年和2014年，全年的出讓金總額分別為1822億元和1917億元。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至12月23日，年內(nèi)還有4宗土地待出讓，可以預(yù)計的是，今年土地成交的記錄還有可能被刷新。

　　如果有人認為2000億元的土地收入是因為土地供應(yīng)開閘放水，那就大錯特錯了，相反，今年成交的土地相比去年反而更少了。亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至12月23日，今年北京共有106宗土地實現(xiàn)出讓,相比去年減少了35宗。 在這106宗土地中,建設(shè)用地面積合計674.96萬平方米,規(guī)劃建筑面積1469.08萬平方米,同比分別減少了30%、14%,這一土地成交量也創(chuàng)近8年新低。但這絲毫沒有影響開發(fā)商們的搶地?zé)崆?，標桿房企大舉回歸一線城市，導(dǎo)致地王頻現(xiàn)。像葛洲壩、碧桂園這類并不經(jīng)常高調(diào)搶地的房企，也參與到地王的制造中。

　　業(yè)內(nèi)人士指出,伴隨著供應(yīng)減少,一二線重點城市土地市場需求卻在日益增加,土地市場競爭日益激烈。地王頻現(xiàn)將導(dǎo)致未來豪宅供應(yīng)增加,給豪宅市場帶來壓力。

　　不僅僅是北京,一二線城市土地市場近來升溫明顯。根據(jù)統(tǒng)計,今年前11月,中國300個城市土地出讓金、土地成交面積相比去年都有不同程度下滑。不過,11月300個城市土地出讓金卻創(chuàng)年內(nèi)新高。尤其是一線城市及重點二線城市,升溫態(tài)勢更加明顯。

　　數(shù)據(jù)顯示,2015年11月,一線四大城市成交地塊出讓金1062億元,環(huán)比上漲133%,同比上漲47%,單月突破千億元。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示:“北京去年的住宅土地出讓金收入規(guī)模約為1311億元,預(yù)計2015年將超過1400億元。其他不少一線、二線城市的土地市場也非?；馃?很多城市的土地收入都將創(chuàng)近年來的新高?！?/p>

　　豐臺因地“瘋”成西“貴”

　　2013年的土地?zé)?，讓業(yè)界重新定義了孫河板塊，2014年東壩又異軍突起，備受關(guān)注。但在今年，西南三環(huán)沿線的豐臺區(qū)域無疑是最耀眼的明星。只要有住宅用地放出，5萬元/平方米已經(jīng)成為了基本的起價。區(qū)域內(nèi)甚至還成交了一塊單價7.5萬元/平方米的新地王，打破了2013年由融創(chuàng)創(chuàng)下的朝陽區(qū)農(nóng)展館地塊7.3萬元/平方米的樓面價紀錄。

　　10月末，豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村放出了一塊覆蓋居住、養(yǎng)老、醫(yī)療、托幼及中學(xué)用地的優(yōu)質(zhì)地段，加上當(dāng)時土地市場 “斷糧”已久，該宗地一推出便吸引了眾多房企到場。最終，經(jīng)過104輪的競價，央企葛洲壩以49.5億元的總價和配建4.1萬平方米公租房和6.18萬平方米農(nóng)民回遷房的代價摘得，溢價率達到50%。

　　據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測算，刨去配建和保障性住房，上述宅地商品房部分樓面單價高達7.5萬/平方米，超過了農(nóng)展館地塊，創(chuàng)北京住宅類樓面價歷史新高。

　　并且，緊鄰該塊新地王的是懋源地產(chǎn)的釣云臺項目以及夏家胡同地塊，其中夏家胡同地塊樓面價高達4.5萬元/平方米，釣云臺主打170平方米以上的大戶型，已經(jīng)在12月份入市銷售，單價在10萬元/平方米左右。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，樊家村地塊作為北京的新地王，每平方米成本就超過了7萬元，預(yù)計市場售價將在每平方米15萬元左右。

　　從全年土地成交來看，樓面價也明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，2015年（截至12月23日）成交的49宗宅地當(dāng)中，實際樓面價低于10000元/平方米的僅9宗；實際樓面價10000-30000元/平方米之間的有17宗；而實際樓面價超過30000元/平方米的則多達23宗，占比高達46%，而在2014年這一區(qū)間段占比僅在20%左右。

　　尤其是地王頻出的豐臺，在土地“瘋狂”過后，留下的是遍地豪宅。

　　“如今的豐臺西南三環(huán)一帶，北有龍湖西宸原著、西有釣云臺、東有夏家胡同以及華潤亞林西項目、南面還有中海九號公館，豐臺新興豪宅區(qū)的雛形已現(xiàn)?！眮喓罊C構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，加上已經(jīng)出讓的多塊豐臺高價地，未來豐臺將像孫河一樣成為新的豪宅板塊，西南三環(huán)也將晉升“西貴”。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至目前，北京樓面價超過4萬元的含居住類土地合計有30宗左右，其中有7宗出現(xiàn)在豐臺區(qū)域，包括之前的西局、夏家胡同、亞林西、石榴莊，均出現(xiàn)了多宗高價地。張大偉預(yù)計，疊加葛洲壩的地王及新宮高價地，預(yù)期豐臺區(qū)域內(nèi)將出現(xiàn)起碼8-10個售價預(yù)期在8萬-10萬元的頂豪項目。

　　張大偉稱，作為城六區(qū)之一，豐臺房地產(chǎn)市場過去一直平淡無奇，區(qū)域熱度甚至不如亦莊區(qū)域，主要原因是土地供應(yīng)節(jié)奏滯后。隨著2013年龍湖、泰禾等品牌開發(fā)商接連進軍西南市場，豐臺土地價格迅速攀升，數(shù)宗高價地開始出現(xiàn)。2015年，豐臺區(qū)的多個頂豪項目開始熱銷，豐臺樓市越來越被認可。

　　誰在拉動地價

　　開發(fā)商為何敢于頻頻出手，甚至于不計成本？其背后的推動力有哪些？

　　現(xiàn)階段土地市場的競爭已經(jīng)趨于白熱化。如在今年10月舉辦的一場土地拍賣會上，金茂與碧桂園聯(lián)合體經(jīng)過多輪競價，最終以140%溢價率、51.8億元奪得豐臺兩幅地，當(dāng)然其結(jié)果也使得地價飆升。

　　專家分析指出，房企之所以敢于“大手大腳”，在于今年銷售業(yè)績向好，投資信心恢復(fù)，加上年終必須完成全年拿地目標，紛紛加碼拿地，從而導(dǎo)致土地價格上揚。有業(yè)內(nèi)人士表示，在已經(jīng)完成全年銷售業(yè)績的情況下，眾多房企面臨年底拿地目標的完成度，因此不計成本拿地，并呈現(xiàn)趨向瘋狂模式。在這種情況下，在北京、上海等一線城市，由于優(yōu)質(zhì)純宅地的稀缺，土地價格自然會在各房企的激烈競爭中不斷上行。

　　更為深層次的原因在于房企對優(yōu)質(zhì)地塊的追捧。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，伴隨著供應(yīng)不斷減少，北京土地市場的需求卻在日益增加，大型房企戰(zhàn)線回縮，外地房企大舉進京，使得北京住宅用地呈現(xiàn)出明顯的供不應(yīng)求狀況，因此大多數(shù)“上拍”的宅地均引發(fā)爭搶，甚至昌平北七家、大興瀛海、順義仁和這類六環(huán)附近的郊區(qū)縣均出現(xiàn)樓面價3萬以上的地塊出現(xiàn)，高價地范圍出現(xiàn)廣泛外延。而在這其中部分環(huán)線位置較好，但也并不屬于傳統(tǒng)高端居住區(qū)的住宅地塊也遭到了“瘋搶”。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年宅地實際樓面價前五的項目當(dāng)中，豐臺區(qū)占據(jù)3席，地處南三四環(huán)之間以及周邊，這些地塊成交實際樓面價均比周邊項目售價高出80%甚至翻倍，預(yù)計售價更是將高于周邊項目兩到三倍。任啟鑫認為，雖然這些地塊成本與預(yù)計售價與周邊項目呈現(xiàn)畸高，但是對于房企來說，在全城豪宅化已成定局的趨勢之下，絕對位置較好的項目更容易操作。

　　另外，中小房企押注一線城市及重點城市，也在一定程度上促使土地市場價格飆升。業(yè)內(nèi)研究員表示，房企在城市布局方面，會更加青睞于一線城市的布局。尤其是一些中小房企，會有押注一線城市的投資心理。此類房企到一線城市高溢價拿地，一是為了做標桿項目和做總部經(jīng)濟，二是認為后續(xù)房價持續(xù)上漲能夠?qū)_目前地價上漲的風(fēng)險。

　　未來2年地王房價將上漲120%？

　　有數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年北京已經(jīng)出讓的住宅土地，平均樓面價約在17800元左右，但事實上，其中大量的不可售物業(yè)，剔除干凈，平均商品房住宅的樓面價高達3.8萬，那么也就是說按照過去北京地王的售價預(yù)期，地價占房價42%左右，這些住宅項目的售價預(yù)期將在8萬元左右。

　　那么目前市場價格在多少？剔除了商品房住宅后，目前的市場成交均價在3萬左右。其中成交結(jié)構(gòu)趨向郊區(qū)化，五環(huán)外占比高。那么這種土地價格超過房價的市場，要求在未來2年，北京房價有120%的上漲。否則對于今年出現(xiàn)的十余個高價地王來說，入市難度將非常大。

　　那么，房價真有可能跟隨地價，在兩年內(nèi)漲120%嗎？至少在多位業(yè)內(nèi)人士看來，這樣的計算推演太過理想化。明年價格預(yù)期變化最大的將是在7月集中出現(xiàn)地王的大興，與10月集中出現(xiàn)地王的豐臺。兩大區(qū)域未來將披露出現(xiàn)價格預(yù)期在目前市場價格一倍的項目。

　　雖然這兩個區(qū)域的土地價格已經(jīng)非常高，業(yè)內(nèi)認為，對于未來如何打造產(chǎn)品，如何在與周邊競爭中吸引買房人，如何平衡土地價格和利潤的關(guān)系，都是拿地開發(fā)商未來兩年的難題。單純的按照土地價格提升售價并不一定被市場買賬。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，2016年豪宅產(chǎn)品遍地開花已成定局，高端市場必然面臨供大于求現(xiàn)象，對于房企來說，在非成熟豪宅區(qū)打造豪宅產(chǎn)品，必然要付出額外的成本進行周邊配套的升級打造；而即便是在已有豪宅基礎(chǔ)的區(qū)域，由于拿地成本相比周邊項目高出一截，即便是耗巨資打造出品質(zhì)項目，由于成本制約其競爭力必然也存在一定短板。因此雖然2016年遍地豪宅“看上去很美”，但對于房企來說則是面臨嚴峻考驗的一年。

　　不過，也有業(yè)內(nèi)人士認為，對北京土地市場來說，北京土地稀缺，供需比例懸殊，土地作為房地產(chǎn)市場的生產(chǎn)資料，特別是一線城市的戰(zhàn)略意義更大，所以很多企業(yè)不完全的考慮銷售利潤，因此地王項目并不簡單代表著高收益，明年豪宅競爭愈加嚴酷的情況下，喊得高賣得低的情況將更加普遍，甚至也會有項目可能貼著成本線銷售。

　　大型房企抱團聯(lián)合拿地 中小房企“斷頓”出走

　　土地市場進入寡頭時代

　　遍地地王支撐了北京土地市場的屢創(chuàng)新高，從2013年開始，到今年的2000億元的土地收入，北京土地市場的成交額經(jīng)歷了三年的連續(xù)上升。房企大鱷匯聚京城搶地已然成為下半年土地市場的常態(tài)，拍賣場上幾乎全是央企和知名房企的身影，無論是北京本地的中小公司、還是外來的房企，幾乎都很難在拍賣現(xiàn)場掀起波瀾。中小型的房地產(chǎn)企業(yè)即便現(xiàn)身拍賣現(xiàn)場也普遍是舉下牌子了事，很難真正參與到地王的競爭中，北京土地市場也正式進入寡頭時代。

　　北京地市進入寡頭時代小房企難出頭

　　細數(shù)今年的地王們，都是眾多大佬級房企頻頻出手捧場北京土地市場，諸如首開、龍湖、保利、萬科等土地大鱷頻頻出現(xiàn)，而陌生的面孔則越來越少。

　　同時，在北京土地市場“高單價”、“高總價”的壓力下，聯(lián)合拿地也成為房企主流。據(jù)悉，截至2015年12月3日，年內(nèi)已有36宗土地被房企聯(lián)合體拍下，不過，即便是聯(lián)合體，也多是央企、國企和金融巨頭的聯(lián)合，同樣很少帶著中小房企玩。

　　北京老牌“地主”首開可謂是聯(lián)合拿地的積極分子。一邊進行一級土地開發(fā)整理，另一邊則在土地市場競拍上玩起“排列組合”。今年地價快速上漲，有高負債率壓力的首開拿地卻毫不手軟，首開+保利、首開+保利+龍湖、首開+萬科……在朝陽區(qū)孫河、朝陽區(qū)東壩板塊連續(xù)拍下地王，首開成為上述區(qū)域內(nèi)最大的“造勢商”。

　　11月25日，首開又引入龍湖平安聯(lián)合體進入孫河地王開發(fā)，形成首開、保利、龍湖、平安各占25%股權(quán)的四方聯(lián)手開發(fā)之勢。

　　對于這樣的現(xiàn)象，中國指數(shù)研究院副院長黃瑜表示，這也代表了當(dāng)前在北京土地市場，都是資金充裕、實力雄厚的企業(yè)，無論是央企、房企甚至保險金融企業(yè)，都具備這樣的條件。因為房地產(chǎn)行業(yè)一直屬于資金較密集型行業(yè)，土地成本的攀升，讓房企與之的合作意愿勢必逐漸增強；而中小房企和實力差一截的民營房企很難獲得大型房企的青睞，自身要進入一線城市的土地門檻也越來越高，失去了生存空間的中小房企，要么被逼出北京，要么在啃食老本，更加失去了在北京土地市場的話語權(quán)。

　　國企獨領(lǐng)風(fēng)騷 搶下京滬半數(shù)地塊

　　隨著門檻提高，資金實力強大、本地資源豐富的“國字號”房企開始崛起，并成為土地市場的主力軍。而且，這一趨勢正越來越明顯。

　　中國指數(shù)研究院梳理今年以來北京土地市場成交的44幅住宅用地發(fā)現(xiàn)其中77%的地塊被央企或國企摘得，只有十幅為民企摘得；而上海今年以來成交的39幅住宅用地中，國企拿地占比達56%。

　　此外，北京過去3年成交的160宗土地分別被83家企業(yè)斬獲，其中63家企業(yè)基本只出現(xiàn)在1-2宗土地的競爭中，另外20家頻繁出現(xiàn)，且收獲最多。而這20家企業(yè)基本全部為上市房企，其中超過80%為國有企業(yè)。

　　11月23日，北京當(dāng)?shù)乩吓茋笕A遠地產(chǎn)今年首次成功拿地，以35.4億元奪取北京石景山蘋果園地塊，溢價率高達121%。據(jù)現(xiàn)場消息，此次競拍共吸引了包括城建、華遠、碧桂園、首創(chuàng)、金地商置等在內(nèi)的12家房企競逐。

　　同一日，華潤聯(lián)手未來科技城共斥資50億元，摘得北京小湯山兩宗土地。其中一幅地塊吸引來華潤未來科技城聯(lián)合體、中駿、國瑞、旭輝等四家企業(yè)參與競拍。

　　雖有諸多房企參與競標，但23日的北京土地市場最終的勝利者均為國企。這似乎也成為2015年北京土地市場的一個縮影：國企才是獨領(lǐng)風(fēng)騷的“大土豪”。

　　中小房企逃離房地產(chǎn)

　　拿不到土地，中小房企就失去了彈藥，在老項目開發(fā)殆盡后，不少企業(yè)選擇了逃離。

　　統(tǒng)計顯示，截至目前，在北京產(chǎn)權(quán)交易所和上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的待售房企股權(quán)達到34宗，總權(quán)益金額已超過一百億元。其中，北交所受讓項目19宗，待售總額46.47億元，上交所受讓項目15宗，待售總額高達60.34億元。

　　“這是目前樓市的一個基本趨勢?！睒I(yè)內(nèi)人士分析，在經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展之后，中國房地產(chǎn)行業(yè)已處于由高速增長向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段。全國各地樓市都火爆、所有產(chǎn)品都熱銷、所有房企都賺錢的時代，已經(jīng)一去不返，小型房企和原來主營業(yè)務(wù)不是房地產(chǎn)的企業(yè)都將逐漸退出市場。

　　由于一二線城市土地市場被國企主宰，一線城市的房地產(chǎn)市場也將隨著地價的上升而被動“豪宅化”。導(dǎo)致中小房企的機會寥寥。而國企主宰土地市場的趨勢將影響未來樓市。首先，一線城市的土地市場進入寡頭時代，市場交易變成“豪門游戲”。

　　“現(xiàn)在在一二線核心城市拿地的企業(yè)主要就是央企、地方大國企和大的上市公司?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，中小型房企地產(chǎn)項目大多是在三四線城市和部分二線城市，隨著行業(yè)利潤率不斷降低，加上三四線城市的高庫存壓力，未來將有更多中小房企離開房地產(chǎn)行業(yè)。

　　本版文/本報記者 李桁