降低我國商品房空置率已經(jīng)成為決策層優(yōu)先考慮的問題之一。

　　不過，住房消費是一個非常復(fù)雜的問題，如果不了解我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的利益分配結(jié)構(gòu)，不了解我國當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的深層次問題，那么，要想解決我國住房空置率問題幾乎是不可能的事情。

　　筆者建議，中央政府可以借鑒當(dāng)年馬來西亞等一些國家在亞洲金融危機發(fā)生時的做法，將已經(jīng)空置的商品房重新估價，并且由政府統(tǒng)一收購，這樣做一方面可以迅速降低商業(yè)銀行的金融風(fēng)險，另一方面也可以在一定條件下幫助房地產(chǎn)開發(fā)商擺脫困難。地方政府可以出資收購房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房，用于解決社會保障住房不足的問題。政府在收購房地產(chǎn)開發(fā)商商品房的時候，可以采用稅收減免政策，盡可能地降低收購價格。政府應(yīng)該考慮房地產(chǎn)開發(fā)商的土地購買成本以及建筑安裝成本，為房地產(chǎn)開發(fā)商保留適當(dāng)?shù)睦麧櫍尫康禺a(chǎn)開發(fā)商有能力繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)。

　　簡單地說，政府可以將自己收取的稅費從商品房價格中扣除，并且考慮房地產(chǎn)開發(fā)商購買土地的成本以及建筑安裝成本，讓房地產(chǎn)開發(fā)商賺取必要的利潤，從而以相對低廉價格收購房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房，用于解決城鎮(zhèn)化過程中社會保障性住房不足的問題。

　　政府收購房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房不是權(quán)宜之計，而是一個長遠的系統(tǒng)性工程，因此，全國人大常委會應(yīng)當(dāng)制定完善的法律制度體系。筆者曾經(jīng)建議，全國人大常委會應(yīng)當(dāng)盡快制定《中華人民共和國住宅法》，明確規(guī)定政府承擔(dān)社會住房保障義務(wù)，必須為中下層居民提供基本的住房需求。政府可以采取直接購買或者建設(shè)社會保障性住房的方式，增加社會保障性住房供應(yīng)，不斷滿足城市居民的住房需求。法律可以明確規(guī)定，如果居民已經(jīng)擁有商品房，那么，不得以任何方式申請社會保障性住房。如果居民申請社會保障性住房，那么，必須公開自己的財產(chǎn)收入情況，隨時接受社會各界監(jiān)督，因為只有這樣，才能確保我國社會保障性住房公平分配，也只有這樣才能防止政府在購買商品房用于解決社會保障性住房不足的過程中出現(xiàn)大面積的腐敗現(xiàn)象。

　　從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來看，我國商品性住房已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的過?，F(xiàn)象，可是，從政府提供保障性住房的角度來看，我國社會保障性住房仍然有巨大的缺口。政府應(yīng)當(dāng)充分利用我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的有利時機，以公開的方式收購房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房。如果房地產(chǎn)開發(fā)商囤積居奇，不愿意向政府出售商品房，那么，法律可以明確規(guī)定，如果房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房空置率達到一定的比例，或者房地產(chǎn)開發(fā)商通過簽訂虛假買賣合同規(guī)避政府定向購買行為，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律上的責(zé)任。

　?。ㄗ髡呦抵心县斀?jīng)政法大學(xué)教授）