■ 樓市風(fēng)云

　　未來(lái)政策能夠進(jìn)一步調(diào)整的空間已經(jīng)不大，但在政策層面仍存在少量可以使用的工具來(lái)幫助化解樓市高庫(kù)存難題。

　　近期，樓市去庫(kù)存成為熱點(diǎn)話題。據(jù)媒體報(bào)道，截至2014年底，我國(guó)城鎮(zhèn)存量住房約200多億平方米，戶均住房已經(jīng)超1套。11月10日，習(xí)近平主持召開(kāi)中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議，會(huì)上也提到：要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

　　回顧過(guò)去十幾年，對(duì)樓市去庫(kù)存的高層表態(tài)還要追溯到1998年前后，當(dāng)時(shí)北上廣深等少數(shù)東部中心城市，也曾存在高庫(kù)存現(xiàn)象，甚至市中心也常見(jiàn)爛尾樓。因此，1998年出臺(tái)“23號(hào)文”，把住宅產(chǎn)業(yè)列為拉動(dòng)內(nèi)需的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。其后，2003年“18號(hào)文”中首次明確房地產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。

　　如今，中國(guó)樓市再現(xiàn)高庫(kù)存，但已與1998年前后形勢(shì)大不相同。中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)步入中增長(zhǎng)，房地產(chǎn)黃金十年已過(guò)，住房短缺時(shí)代過(guò)去，現(xiàn)有的住宅高庫(kù)存去化不容易。

　　從全國(guó)商品房待售面積的歷史走勢(shì)來(lái)看，2011年之前根本不愁庫(kù)存高，反倒是很多城市庫(kù)存低。從2011年開(kāi)始，庫(kù)存突然開(kāi)始快速持續(xù)增長(zhǎng)，直至當(dāng)前。而政策上，2014年，住建部才表示要千方百計(jì)去庫(kù)存，部分省市的救市新政中也有所提及。2015年的3月政府工作報(bào)告中要求：逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房，這相當(dāng)于是在幫助開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存。

　　另外，2014年開(kāi)始放松限購(gòu)以及后來(lái)的一系列樓市新政，非常明確地表明中央和地方政府都希望樓市能夠企穩(wěn)、復(fù)蘇，減少高庫(kù)存壓力，以保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)盡快由萎縮轉(zhuǎn)向企穩(wěn)、擴(kuò)張。

　　從當(dāng)前政策情況來(lái)看，除了一線城市，我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策的寬松程度，基本上已經(jīng)回到2008年四季度和2009年寬松水平。

　　因此，目前去庫(kù)存的關(guān)鍵是刺激需求，主要工具仍然集中在金融、貨幣和財(cái)稅這三個(gè)方面。

　　首先，金融政策將成為重要工具。比如可以將房貸首付比例進(jìn)行調(diào)整，改革公積金制度，激活沉淀資金，支持個(gè)人住房消費(fèi)，此外，還可以推進(jìn)住房銀行改革，加速推進(jìn)房貸資產(chǎn)證券化MBS等金融創(chuàng)新。

　　另外，貨幣政策作用依然不可或缺。今年以來(lái)已有多次降息降準(zhǔn)，但考慮到當(dāng)前利率已創(chuàng)新中國(guó)成立以來(lái)最低，降息空間已經(jīng)不大。另外美聯(lián)儲(chǔ)加息之后，也會(huì)制約中國(guó)降息。需要指出的是，降準(zhǔn)降息并非針對(duì)樓市，但也會(huì)將去庫(kù)存、促進(jìn)住房消費(fèi)作為政策決策的考慮因素之一。

　　在財(cái)稅政策上，也存在進(jìn)一步減稅的可能性，比如二手房交易的營(yíng)業(yè)稅。結(jié)合個(gè)人所得稅改革，可能實(shí)行購(gòu)房貸款利息抵扣個(gè)人所得稅政策(比如針對(duì)首套住宅、二套普通住宅)等。

　　總體來(lái)看，未來(lái)政策能夠進(jìn)一步調(diào)整的空間已經(jīng)不大，但在政策層面仍存在少量可以使用的工具來(lái)幫助化解樓市高庫(kù)存難題。

　　□楊紅旭(上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng))