一家三口在龍華新區(qū)看一套110平方米的4房大戶型。南方日報記者 朱洪波 攝
近日，中共十八屆五中全會閉幕，會議決定全面實施一對夫婦可生育兩個孩子的政策。在此政策下，預(yù)計中國每年將新增300萬至800萬的新生兒。
而在深圳，全面二孩的利好政策并沒有改變深圳樓市目前整體平穩(wěn)有調(diào)整的趨勢。記者了解到，周末兩天，深圳多家中介地鋪的看房者數(shù)量雖有所增加，但大多是因為降息降準政策后對樓市看好而準備入市，因為二孩政策而關(guān)注學位房的訪客則不多。中介統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳三房戶型的套均總價比兩房高130萬，這意味著二孩政策后深圳人要多買“一房”的成本將高達百萬以上。
●南方日報記者 曲廣寧
三房難滿足“二孩”需求？
在深圳的房源戶型結(jié)構(gòu)中，三房一直是主流。根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，近三年深圳新房供應(yīng)中三房占48.98%，主導(dǎo)地位非常明顯，其中90平方米以下的三房占43.57%。而四房的占比為21.7%。
2013年底開始實施“單獨二孩”后，四房的供應(yīng)量逐漸回升，特別是90平方米以下的四房，上升趨勢非常明顯。深圳中原研究中心經(jīng)理王飛表示，中國版的三代同堂將使“二孩”后對房間的需求更多，三房恐怕已經(jīng)無法滿足。加上深圳市場上三房房源占比也較高，后期對新增三房的需求預(yù)計會有所下滑。而在總價相近的情況下，更多購房者會選擇多一房的戶型，這意味著開發(fā)商會更多地開發(fā)小面積的四房戶型。因此，未來90平方米以下的四房戶型占比預(yù)計會明顯提升，甚至小面積四房會成為供應(yīng)的剛需戶型。
“多買一房”，最大的變化無疑是購房成本的增加。在深圳，多買一間房意味著至少增加130萬元的購房成本。根據(jù)深圳鏈家市場研究中心的統(tǒng)計，深圳目前兩房戶型（套均70平方米）套均總價在270萬，三房戶型（套均100平方米）套均總價在400萬，三房比兩房高出130萬。意味著，若深圳人生二胎，因為家庭人口增加“兩房變?nèi)俊保I房的成本將增加130萬。而四房套均面積127平方米，套均總價為598萬元，若是“三房變四房”，那么買房的成本將增加198萬元。此外，深圳五房戶型的套均面積則為197平方米，套均總價為1160萬元。
有片區(qū)學位房降價一成
從長遠看，二孩政策將增加對學位房的需求。但由于深圳樓市今年上半年剛經(jīng)歷一輪上漲，因此二孩政策出臺后，學位房市場并未受此利好而上揚，而是處于市場回調(diào)期。
深圳教育資源長期緊缺，而家長對教育又高度重視，知名學區(qū)的學位房一直備受關(guān)注。尤其是每年的小一、初一學位申請時段，價格超出同檔次非學區(qū)房每平方米1萬-3萬元，甚至一房難求。目前單位面積價格已超過11萬元的學位房——國城花園的“天價”就是深圳學區(qū)房的寫照。王飛認為，在二孩全面放開的情況下，新生兒數(shù)量持續(xù)增長會刺激對教育資源的需求，進而刺激學區(qū)房的市場和價格。預(yù)計天價學區(qū)房未來或?qū)⒃俅纬蔀榻裹c。
目前，深圳樓市由于上半年市場的上揚，二孩政策并未刺激市場繼續(xù)上升，而是處于高溫后的回調(diào)過程。深圳中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，10月前三周深圳二手房周均成交套數(shù)為1495套，較9月下滑了35.7%。成交量下滑后有樓盤的房價出現(xiàn)松動：數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房價漲勢已經(jīng)連續(xù)4個月放緩。
在學位房市場，一些重點學校的小區(qū)房價也在這種整體回調(diào)中出現(xiàn)房價松動的現(xiàn)象。深圳中原的監(jiān)測顯示，最近兩個月，深圳學位房最多有10%的降幅。王飛告訴記者，最近兩個月，水庫小學學位的百仕達花園四期、育才一小學位的半山海景、益田小學的帝港海灣豪園等小區(qū)錄得超過10%的學位房樓盤降幅。而深圳中學學位的嘉湖新都、蓮花小學學位的中銀花園、育才一小學位的鯨山花園、寶安實驗學位的熙龍灣二期、西岸觀邸則有7%-9%的學位房降幅。
各戶型均價對比
戶型套均面積（㎡）套均總價（元）兩房70270萬三房100400萬四房127598萬五房1971160萬
部分學位房降價情況
?。?月1日—10月17日）
對口學校樣本樓盤樓盤均價（元/㎡)均價降幅深圳中學翠北小學愉天小區(qū)56633↓5.63%嘉湖新都55064↓7.22%水庫小學百仕達花園四期54175↓10.19%羅湖小學名仕閣32881↓4.76%益田小學帝港海灣豪園42537↓10.5%梅園小學梅林一村56195↓4.6%蓮花小學中銀花園42463↓8.78育才一小半山海景·蘭溪谷二期79968↓10.44%鯨山花園九期81817↓7.49%寶安實驗學校熙龍灣二期65944↓7.5%西岸觀邸66722↓8.91%
本版統(tǒng)籌：江強 曲廣寧