新房沒(méi)能如期驗(yàn)收 開(kāi)發(fā)商拿上一期手續(xù)欺騙交房
昨日，市四中院發(fā)布商品房買(mǎi)賣(mài)典型案例，主要是逾期辦證、逾期交房和解除合同三類(lèi)。民一庭副庭長(zhǎng)譚中宜對(duì)案例進(jìn)行解讀，并提醒大家買(mǎi)房時(shí)不要被宣傳所誘惑，要買(mǎi)手續(xù)齊全的房屋。
典型案例 1
經(jīng)適房變身商品房
開(kāi)發(fā)商違約想賴(lài)賬
案情：2009年11月，余某買(mǎi)下某小區(qū)兩間門(mén)面，總房款9萬(wàn)余元，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商并未向他告知該房系經(jīng)濟(jì)適用房。合同約定，開(kāi)發(fā)商在2010年9月30日前辦好房產(chǎn)證，可直到2013年7月11日產(chǎn)權(quán)證才辦下來(lái)，為此余某告到法院。
開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，該房系經(jīng)濟(jì)適用房，余某無(wú)資格購(gòu)買(mǎi)，雙方惡意串通損害國(guó)家利益，該合同應(yīng)當(dāng)作為無(wú)效合同處理。
法院審理后查明，開(kāi)發(fā)商已在2012年11月繳納了土地出讓金，土地性質(zhì)已由劃撥轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尅Ｊ兴闹性鹤罱K調(diào)解結(jié)案，由開(kāi)發(fā)商支付違約金5萬(wàn)元。
以案釋法：經(jīng)濟(jì)適用房在開(kāi)發(fā)、建設(shè)上要享受優(yōu)惠政策及土地使用的優(yōu)勢(shì)，為此少數(shù)開(kāi)發(fā)商便隱瞞事實(shí)，將經(jīng)濟(jì)適用房作為一般商品房出售，從而謀取巨額利潤(rùn)。這樣的合同應(yīng)該視為無(wú)效。
但在該案中，開(kāi)發(fā)商以明顯高于經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格，將門(mén)面出售給余某，隨后繳納了土地出讓金，那么余某所購(gòu)買(mǎi)的房屋就是普通意義上的商品房。因此，不應(yīng)輕易認(rèn)定合同無(wú)效。
典型案例2
逾期交房超過(guò)30日
遭判退房和給違約金
案情：2013年8月，宿某預(yù)購(gòu)商品房一套，支付首付款11萬(wàn)余元，2014年1月簽訂購(gòu)房合同。合同約定當(dāng)年5月1日前交房，若逾期交房超過(guò)30日，宿某有權(quán)要求解除合同。
到了交房期限，宿某多次催問(wèn)，開(kāi)發(fā)商也未能如期交房。隨后房?jī)r(jià)下跌，宿某起訴。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，不能按期交房是天氣原因等不可抗力造成，不同意退款和支付違約金。
法院審理后認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商延期交房已超過(guò)30日，為此判決解除雙方購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商返還宿某已付房款37萬(wàn)余元及付利息，并支付違約金1.8萬(wàn)余元。
以案釋法：不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。
開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)所處地區(qū)的氣候條件可能對(duì)施工及交付造成的影響，應(yīng)有預(yù)見(jiàn)，應(yīng)在工期上有相應(yīng)安排，確保房屋能按期交付，加之無(wú)證據(jù)證明該樓盤(pán)施工期間雨日天氣、降雨量等與往年相比有重大變化，以至于達(dá)到“不可抗力”的程度。因此，開(kāi)發(fā)商不能以“不可抗力”為由免除其責(zé)任。
典型案例3
二期房未如期驗(yàn)收
拿一期房手續(xù)敷衍
案情：2010年9月冉某購(gòu)買(mǎi)某樓盤(pán)二期房屋一套，合同約定2011年12月10日前交房。然而，開(kāi)發(fā)商在未取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記的情況下，將一期工程竣工驗(yàn)收備案證的復(fù)制件，粘貼到質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)上，于2011年12月10日隨房屋一同交付給冉某。
經(jīng)有關(guān)部門(mén)核查，該房竣工驗(yàn)收備案登記為2012年5月28日。冉某認(rèn)為開(kāi)發(fā)商欺騙交房，訴至法院。
法院開(kāi)庭審理后認(rèn)為開(kāi)發(fā)商部分違約，判決開(kāi)發(fā)商承擔(dān)80%的違約責(zé)任，支付冉某違約金1.4萬(wàn)余元。
以案釋法：雖然該房最后通過(guò)了竣工驗(yàn)收，房屋質(zhì)量也合格，并且遲延登記并未實(shí)際影響購(gòu)房人對(duì)房屋的占有、使用、收益和處分，但這種欺詐交房侵犯了購(gòu)房人的知情選擇權(quán)。因此，法院判決開(kāi)發(fā)商部分違約。
重慶晚報(bào)記者 唐中明