長江商報消息 承諾“買房上學(xué)”未兌現(xiàn)，墻體“打補丁”、地板現(xiàn)裂縫、規(guī)定層高2.8米實測2.6米

　　□本報記者 楊玲玲

　　香港上市房企旭輝控股集團(00884.HK，以下簡稱“旭輝”)，進駐武漢的首個項目：旭輝一期，在高調(diào)拿地、虧本入市之后，近日又遭到了眾多業(yè)主的集中投訴。

　　“80%的業(yè)主都是沖著旭輝承諾的對口學(xué)校去的，不然誰買那里的房子呀?！?月22日，旭輝一期業(yè)主小林向長江商報記者投訴稱，買房時置業(yè)顧問聲稱小區(qū)對口小學(xué)為光谷第二小學(xué)金地分校，現(xiàn)在又改口說不確定，感覺自己和所有學(xué)齡孩子購房者都被欺騙了。

　　9月22日以來，在為期一周的采訪中，多位業(yè)主向長江商報記者反映，當(dāng)初就是看中了旭輝宣傳的對口小學(xué)才買房的。對此，26日武漢旭輝地產(chǎn)總經(jīng)理周青在回復(fù)長江商報記者時稱，教育資源由教育局統(tǒng)一劃分，旭輝沒有權(quán)利去指定自己屬于哪個片區(qū)，對應(yīng)哪所學(xué)校。

　　然而，9月23日以來長江商報記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，對口學(xué)校只是旭輝忽悠購房者的冰山一角。連梯走廊墻面使用易脫落的乳膠漆、白色泡沫保溫層一點就著、安全通道扶手腐朽、附近水泥攪拌廠污染環(huán)境、物業(yè)費昂貴等問題，都廣受業(yè)主詬病。

　　“對口學(xué)校”覆蓋范圍不含旭輝御府

　　日前，長江商報記者在業(yè)主提供的光谷第二小學(xué)金地分校2015年新生入學(xué)公告中看到，該小學(xué)的服務(wù)范圍為佛奧俊賢雅居、萬科魅力之城、谷尚居和金地藝境。

　　9月22日，業(yè)主小林給記者發(fā)來與置業(yè)顧問之間的微信截圖。截圖顯示，當(dāng)業(yè)主問到學(xué)校是否確定時，置業(yè)顧問的回復(fù)相當(dāng)肯定：“二小確定了呀。”

　　“當(dāng)初，很多業(yè)主都是沖著置業(yè)宣傳的對口小學(xué)去購置旭輝御府的住宅的?？墒乾F(xiàn)在置業(yè)閃爍其詞，稱對口小學(xué)是否為金地二小并不確定?！?如今，面對置業(yè)顧問的另一說辭“不確定”，小林像其他家中即將迎來學(xué)齡孩子的購房者一樣，感受到深深地被騙和無奈?！?0%的業(yè)主都是沖著旭輝承諾的對口學(xué)校去的，不然誰買那里的房子呀?！?/p>

　　一位不愿透露姓名的業(yè)主質(zhì)疑道，“搜房網(wǎng)和其他各大網(wǎng)站都還掛著對口金地二小的信息，這難道不是虛假宣傳嗎？”

　　交房在即，針對業(yè)主不能釋懷的“對口學(xué)?！边@一心疾，9月26日，長江商報記者采訪到武漢旭輝地產(chǎn)總經(jīng)理周青。他給記者的回復(fù)是，“網(wǎng)上還是這么寫的嗎？在對外宣傳時，我們會給出意見，但未必完全就是我們的說法，我會讓人去核實這個事情?！?/p>

　　同時，他提出，“每一個小區(qū)應(yīng)該歸屬哪個學(xué)校對口的片區(qū)，是由教育主管部門劃定的。我們沒有權(quán)利去指定自己屬于哪個片區(qū)，對應(yīng)哪所學(xué)校。而且，據(jù)我了解，還沒交付的小區(qū)教育局也暫時不會給予明確地劃分?！?/p>

　　針對業(yè)主可能遭遇的“對口學(xué)校承諾不兌現(xiàn)”問題，湖北尊而光律師事務(wù)所王旭在接受長江商報記者采訪時表示，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。

　　“如果開發(fā)商存在虛假宣傳，致使購房者與其簽訂購房合同，購房者可以要求開發(fā)商予以賠償或退房。但是購房者要舉證證明開發(fā)商確實存在虛假宣傳的事實。”王旭稱，首先購房者可以到教育部門查詢真?zhèn)危趨^(qū)域是否對口學(xué)校入學(xué)；第二要搜集留存開發(fā)商的宣傳資料、樓盤規(guī)劃、銷售人員承諾錄音等，或者讓開發(fā)商出具書面承諾書?！暗潜炯m紛中對購房者很不利的一點是該合同的附件中又有排除條款，對廣告、宣傳資料不作為合同內(nèi)容，可能開發(fā)商憑借此條免除責(zé)任?！?/p>

　　旭輝御府墻體現(xiàn)裂痕、刷漆脫落

　　“買房可上好學(xué)?！敝皇菢I(yè)主宣稱被忽悠的冰山一角。

　　9月22日，長江商報記者在旭輝御府業(yè)主帶領(lǐng)下探訪了武漢市江夏區(qū)高新四路以南、流芳大道以東旭輝御府一期臨街的4棟住宅樓。長江商報記者在現(xiàn)場看到，樓棟基本完成外圍施工建設(shè)，每棟樓高高聳立，已具備高層的氣勢和規(guī)模。然而，樓棟的入口卻較為低矮，身高170厘米左右的人，站立伸手就可觸碰到頂端，并且入口被柱狀物一分為二，使得每個單元入口更小，看著像一個“洞穴”入口。“很多業(yè)主評論像‘狗洞’，以后肯定會影響到住戶裝修，大件物品難以搬運?！痹摌I(yè)主稱。

　　此外，入口大廳的天花板已經(jīng)出現(xiàn)不同程度的墻體裂痕、刷漆脫落情況。

　　沿樓梯爬至4樓，記者打開樓層與安全通道之間的木門手柄看到，電梯對面呈“田”字型出現(xiàn)的六扇窗戶，最下方距離地面剛到一個成年人的膝蓋處，幼兒在此玩耍如果打開窗戶，將存在較大的安全隱患。

　　同時，旭輝業(yè)主指著不遠處的連梯走廊對記者說：“旭輝御府樓盤不同于其他樓盤，其連梯走廊暴露在外，除了1樓有防護玻璃外，其余樓層均無。”

　　此外，連梯走廊墻面刷的是易脫落、易臟的乳膠漆；住室地板崩裂、墻體空鼓‘補丁’、墻面疤痕，甚至有些走道扶手都出現(xiàn)了腐斷現(xiàn)象。業(yè)主對此非常不滿，“風(fēng)吹日曬，粉刷的墻面會快速老化、脫落，也很容易被涂抹刮擦，我們希望可以貼上瓷磚。”

　　“合同里明確規(guī)定層高2.8米，我們實測的結(jié)果僅為2.6米，嚴(yán)重縮水?！?月24日，一業(yè)主在網(wǎng)上向記者發(fā)送了其現(xiàn)場測量的圖片。同時，該業(yè)主針對保溫材料也提出了自己的質(zhì)疑，“與別墅不同，旭輝御府高層采用了白色泡沫作為其保溫層，此類白色泡沫品質(zhì)一般，經(jīng)部分業(yè)主測試，一點就著，容易燃燒?！?/p>

　　當(dāng)記者提到上述質(zhì)量問題時，周青表示，“所有的設(shè)計和建筑都符合相應(yīng)要求，每一道工序也都是經(jīng)政府主管部門審批通過的?！比欢L江商報記者實地探訪時發(fā)現(xiàn)，該樓盤的樣板間就設(shè)置在臨街高層住宅的2樓，就是旭輝方面所說的“仍在施工中的工地”，記者在現(xiàn)場看到，置業(yè)顧問正帶著購房者參觀樣板間。

　　物業(yè)費每平米高達2.98元

　　“旭輝御府合同里簽訂的物業(yè)費用為每平方米2.98元，還未指定物業(yè)公司，而且，如果高層住宅與別墅價格相同，這合理嗎？”連日來，不少業(yè)主對長江商報記者抱怨稱，感覺又被旭輝相對偏高的物業(yè)費忽悠了。

　　“旭輝在其他地區(qū)的樓盤，如上海青浦旭輝朗悅庭、天津旭輝御府、長沙旭輝御府等，沒有一個普通高層住宅物業(yè)費達到2.98元?！睒I(yè)主們不禁質(zhì)疑，武漢旭輝御府有何不同，竟要收取如此昂貴的物業(yè)費？

　　“貴不貴，有政府主管部門的核準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)，更重要的是，銷售之前已經(jīng)進行相當(dāng)明確地說明?！贬槍I(yè)主提出的普通高層住宅跟別墅的物業(yè)費同價且“貴得驚人”這一問題，周青回復(fù)稱，購房者當(dāng)初并非不知情，也不是沒有選擇的余地。

　　“武漢市目前規(guī)定了物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有4個等級，業(yè)主和物業(yè)公司可以根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級協(xié)商物業(yè)費用進行協(xié)商。如果業(yè)主認為物業(yè)費用偏高，可以向物價部門反映，物價部門會協(xié)助調(diào)解解決?！蓖跣穹Q。

　　同時，如果業(yè)主對開發(fā)商目前選定的物業(yè)公司不滿意，可以成立業(yè)主大會重新選定物業(yè)公司。但是成立業(yè)主大會需要小區(qū)入住率達到50%以上，或入住面積達到50%以上。

　　旭輝地產(chǎn)高速擴張埋隱患

　　長江商報消息 2015年上半年全國拿地15塊，“高周轉(zhuǎn)、高去化、輕資產(chǎn)”成法寶

　　□本報記者 楊玲玲

　　近三年40%以上復(fù)合增長率的業(yè)績增幅，讓香港上市房企旭輝控股集團(00884.HK，以下簡稱“旭輝”)成為房產(chǎn)界一匹“黑馬”。

　　2015年上半年，旭輝共出手了12個土地項目，合計15塊優(yōu)質(zhì)土地。“高周轉(zhuǎn)、高去化、輕資產(chǎn)”的戰(zhàn)略一向被認為是旭輝快速突破發(fā)展的利器。然而，與其快速擴張形成鮮明對比的，是近年來旭輝頻頻出現(xiàn)的樓盤質(zhì)量危機。

　　長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，武漢旭輝御府業(yè)主的遭遇，并非旭輝樓盤陷入誠信問題、質(zhì)量問題的孤例。旭輝在北京、上海、合肥、嘉興等地均出現(xiàn)過承諾不兌現(xiàn)、質(zhì)量不過關(guān)的情況。

　　對此，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛認為，驚人的入市速度或?qū)⒂绊憳潜P質(zhì)量，是對業(yè)主合法權(quán)益造成損害的根本原因。

　　半年拿下12個項目15塊地

　　2013年8月6日，旭輝首次進入武漢市場，便以“黑馬”之勢殺出重圍，以13.46億元奪得武漢光谷一宗建筑面積34.8萬平方米的純住宅用地，樓面價3859元/平方米，溢價率114%，也就是后來旭輝御府所在的開發(fā)地塊。

　　然而，2014年全國房地產(chǎn)市場行情急轉(zhuǎn)直下，同年3月，武漢地鐵集團宣布地鐵2號線南延線改道，旭輝御府離最近的地鐵站超過2公里。雙重打擊下，2014年7月26日，旭輝御府首期開盤，均價7400元/平方米，最低僅6708元/平方米，處于“虧本”的邊緣。即便如此，有數(shù)據(jù)顯示，旭輝御府開盤當(dāng)天推出512套房源，僅售出71套，去化率13.9%。長江商報記者25日從武漢市房管局獲知，開盤至今一年多，旭輝御府住房銷售備案數(shù)據(jù)顯示已售828套，占一期總套數(shù)的60%。

　　據(jù)了解，旭輝集團制定的2015年全年合同銷售目標(biāo)是人民幣250億元，同比2014年增長約18%。今年4月份，旭輝董事長林中公開表示，到2017年，公司要實現(xiàn)銷售500億元。

　　“高周轉(zhuǎn)、高去化、輕資產(chǎn)”被認為是旭輝快速突破的利器。旭輝有其引以為傲的“8611戰(zhàn)略”，即8個月開盤、首次開盤去化率達60%、11個月快速回籠資金。

　　今年8月15日，旭輝與武漢鈺龍集團簽署合作協(xié)議，共同投資開發(fā)漢陽29萬平方米建面的漢橋村C包地塊項目。通過引入合作方共同拿地開發(fā)，特別是與當(dāng)?shù)佚堫^企業(yè)的聯(lián)手合作，也是旭輝實現(xiàn)新城市擴張發(fā)展的不二法寶。

　　根據(jù)旭輝發(fā)布的2015年半年報，今年上半年，旭輝收獲了12個土地項目，共15塊優(yōu)質(zhì)土地，分別位于北京、杭州等旭輝深耕的一二線城市。而據(jù)長江商報記者統(tǒng)計，其中僅一宗地塊是旭輝單獨購入，其余11個都是聯(lián)手拿地，或前期聯(lián)合當(dāng)?shù)胤科竽玫?，或后期搭伙小股操盤，再者就是直接公司層面合作。對此，標(biāo)準(zhǔn)普爾分析師李俊文表示：“要實現(xiàn)500億元的目標(biāo)，相信旭輝需要增加拿地，補充土地儲備，以配合規(guī)模擴展的需要?！?/p>

　　快速擴張留下后遺癥

　　與快速擴張形成鮮明對比的，是近年來旭輝頻頻出現(xiàn)的樓盤質(zhì)量危機。

　　長江商報記者梳理旭輝在全國各地的樓盤發(fā)現(xiàn)，北京、上海、合肥、嘉興等地均出現(xiàn)過誠信和質(zhì)量等問題?？焖贁U張帶來了一系列質(zhì)量和管理上的后遺癥，反復(fù)敲響的警鐘能否引起旭輝的重視？

　　對此，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛提出，虧本入市與不兌現(xiàn)業(yè)主承諾有可能存在某些聯(lián)系。如此驚人的入市速度或?qū)⒂绊憳潜P質(zhì)量，對業(yè)主合法權(quán)益造成損害，“首先，高層樓道里使用容易脫落和不耐臟的乳膠漆；其次，住宅周邊配套設(shè)施不足，僅有小型超市滿足居民日常需求；最后，承諾的居民子女上學(xué)問題，無法及時兌現(xiàn)?！?/p>

　　同時，殷旭飛分析旭輝在漢首個項目的虧損原因：一是旭輝高價拿地，溢價率高達114%；二是本通向旭輝御府的地鐵線路改線，加上房地產(chǎn)市場下行，導(dǎo)致旭輝集團低價開盤；三是為刺激銷量、回籠資金，旭輝集團經(jīng)常推出特價房源，折扣較多，讓利給購房者，“旭輝虧本入市主要是考慮到房屋入市后或?qū)⒋嬖谖⒗目赡苄?，而且旭輝集團首次進軍武漢，希望在中西部二三線城市獲得發(fā)展。”

　　“目前開發(fā)商主導(dǎo)消費者的模式，反映了我國房地產(chǎn)市場仍處于賣方市場階段?！币笮耧w提到，消費者可以選擇以下途徑來進行維權(quán)；一是法律途徑，通過向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門提出行政復(fù)議、行政訴訟；二是行政途徑，業(yè)主可求助消費者權(quán)益保護協(xié)會來維護自身權(quán)益。

　　武漢旭輝御府一期窗戶存在安全隱患。

　　旭輝集團近年來部分

　　被媒體曝光的質(zhì)量問題

　　2015年9月

　　武漢旭輝御府一期業(yè)主向本報投訴，該樓盤墻體現(xiàn)裂痕、住室地板崩裂，承諾對口學(xué)校變成“不確定”。

　　2013年6月

　　上海青浦旭輝玫瑰灣業(yè)主在微博上爆料，購房時開發(fā)商承諾的一戶一車位和人車分流根本未實現(xiàn)。

　　2012年2月

　　北京旭輝紫郡由于項目涉嫌偷工減料以增利，導(dǎo)致房屋質(zhì)量下降，存在安全隱患。