未取得銷(xiāo)售許可證，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商不得向購(gòu)房者收取意向金、定金、排號(hào)費(fèi)等任何費(fèi)用，這已是房地產(chǎn)行業(yè)的常識(shí)。
日前，市民張先生向北京商報(bào)記者報(bào)料稱(chēng)，他一直關(guān)注的國(guó)瑞城寫(xiě)字樓項(xiàng)目日前給他發(fā)來(lái)邀約短信稱(chēng)，國(guó)瑞大廈將于近期銷(xiāo)售，目前開(kāi)始接受排號(hào)，意向客戶(hù)需繳納20萬(wàn)元的排號(hào)費(fèi)。北京商報(bào)記者赴售樓處核實(shí)發(fā)現(xiàn)，該國(guó)瑞大廈的確存在尚未取得銷(xiāo)售許可證就收取排號(hào)費(fèi)的情況。如果根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，不符合商品房銷(xiāo)售條件的，企業(yè)不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用的規(guī)定，國(guó)瑞大廈有違規(guī)嫌疑。
未拿證先收費(fèi)
“國(guó)瑞大廈寫(xiě)字樓明日起開(kāi)始排號(hào)，銷(xiāo)售面積90-360平方米，預(yù)計(jì)售價(jià)6萬(wàn)-7萬(wàn)元，需繳納20萬(wàn)元排號(hào)費(fèi)，開(kāi)盤(pán)時(shí)按排號(hào)順序選房。”這是張先生8月底收到的國(guó)瑞城銷(xiāo)售人員發(fā)送的邀約信息。
“20萬(wàn)元的排號(hào)費(fèi)是不是太離譜了。”張先生對(duì)北京商報(bào)記者說(shuō)，不光是金額數(shù)目比較大，更重要的是，他無(wú)法確定開(kāi)發(fā)商收取的20萬(wàn)元的排號(hào)費(fèi)是否合理合法。而且他擔(dān)心，如果他一旦不想購(gòu)買(mǎi)了，開(kāi)發(fā)商是否能將錢(qián)如數(shù)退還給他。
帶著張先生的疑問(wèn)，記者走訪(fǎng)了國(guó)瑞城售樓處。項(xiàng)目的一位銷(xiāo)售人員告訴記者，該項(xiàng)目寫(xiě)字樓目前處在排號(hào)階段，尚未正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。認(rèn)購(gòu)客戶(hù)需繳納排號(hào)費(fèi)5萬(wàn)元，項(xiàng)目售價(jià)為5.6萬(wàn)-6萬(wàn)元/平方米。其中，排號(hào)費(fèi)與之前項(xiàng)目售樓邀約短信中所說(shuō)的20萬(wàn)元金額差別比較大。為此，記者再度通過(guò)電話(huà)咨詢(xún)另一位項(xiàng)目銷(xiāo)售人員，得到的答復(fù)是排號(hào)費(fèi)20萬(wàn)元。這令記者不禁感到疑惑，同樣的排號(hào)費(fèi)居然出現(xiàn)不同金額，是否過(guò)于隨意。
“開(kāi)發(fā)商收取的排號(hào)費(fèi)金額多少并不重要，關(guān)鍵在于是否收費(fèi)。”一位熟悉房地產(chǎn)政策法規(guī)的專(zhuān)業(yè)人士告訴記者，除了認(rèn)定是否收費(fèi)的事實(shí)之外，認(rèn)定開(kāi)發(fā)商是否違規(guī)的另一個(gè)條件就是確認(rèn)該項(xiàng)目是否已經(jīng)取得銷(xiāo)售許可證。
國(guó)瑞城銷(xiāo)售人員告訴北京商報(bào)記者，“國(guó)瑞大廈寫(xiě)字樓屬于開(kāi)發(fā)商自持商業(yè)項(xiàng)目，建成后并未對(duì)外出售，此次是對(duì)辦公間進(jìn)行分割銷(xiāo)售，面積90-360平方米。排號(hào)期間收取的排號(hào)費(fèi)，由開(kāi)發(fā)商收取，項(xiàng)目目前正在辦理銷(xiāo)售許可證，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售許可證在1-2個(gè)月之后會(huì)取得，屆時(shí)將正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售”。
為此，北京商報(bào)記者采訪(fǎng)了市住建委相關(guān)部門(mén)，市住建委在查驗(yàn)后表示，國(guó)瑞大廈由北京國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)股份有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)并進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，該項(xiàng)目已辦理現(xiàn)房確認(rèn)。
記者查閱市住建委官方網(wǎng)站，在現(xiàn)房、非住宅類(lèi)項(xiàng)目分類(lèi)中查到，國(guó)瑞城辦公類(lèi)產(chǎn)品最近一次取得銷(xiāo)售證是在2011年，但面積大都超過(guò)1000平方米以上的“大戶(hù)型”。與本輪正在銷(xiāo)售的面積為90-360平方米的“小戶(hù)型”相比完全不同。這個(gè)情況在銷(xiāo)售人員那里得到了印證，“國(guó)瑞大廈產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為50年的商業(yè)立項(xiàng)，目前還剩39年。之前項(xiàng)目拿證的戶(hù)型面積過(guò)大，銷(xiāo)售起來(lái)比較困難，現(xiàn)在根據(jù)客戶(hù)的需求重新對(duì)戶(hù)型面積進(jìn)行切割劃分”。
業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)已取得銷(xiāo)售許可證的項(xiàng)目進(jìn)行戶(hù)型面積重新分割銷(xiāo)售，需要重新報(bào)備、審批，這也是該項(xiàng)目需要再度取證的原因所在。
根據(jù)我國(guó)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》明確規(guī)定，“出賣(mài)人（開(kāi)發(fā)商）未取得商品房銷(xiāo)售許可證明，與買(mǎi)受人（購(gòu)房者）訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。若預(yù)售合同被認(rèn)定無(wú)效，開(kāi)發(fā)商應(yīng)及時(shí)返還已收受的房款及定金，作為導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)方還應(yīng)承擔(dān)因此給購(gòu)房者造成的損失。如故意隱瞞未取得預(yù)售許可證的事實(shí)，還可要求其承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任”。
收的是什么費(fèi)
“現(xiàn)在排號(hào)的順序就是未來(lái)選房的順序，20萬(wàn)元的排號(hào)費(fèi)在您正式簽訂購(gòu)房合同時(shí)，將充入房款中?！碑?dāng)記者詢(xún)問(wèn)排號(hào)費(fèi)的性質(zhì)時(shí)，銷(xiāo)售人員這樣向記者解釋。而且她表示，如果客戶(hù)反悔了，也可以申請(qǐng)退回。同時(shí)她進(jìn)一步表示，目前已賣(mài)出兩套面積在800平方米左右戶(hù)型。
業(yè)內(nèi)人士表示，盡管該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員在排號(hào)費(fèi)金額上出現(xiàn)了5萬(wàn)與20萬(wàn)元的兩種不同口徑的說(shuō)辭，但至少能夠確認(rèn)該項(xiàng)目在暫未取得銷(xiāo)售證的情況下，有收取或者準(zhǔn)備收取排號(hào)費(fèi)的行為。
按照我國(guó)房屋銷(xiāo)售管理的相關(guān)規(guī)定，未取得銷(xiāo)售許可證的開(kāi)發(fā)商不得向購(gòu)房者收取包括意向金、定金、認(rèn)籌金、排號(hào)費(fèi)在內(nèi)的任何費(fèi)用。
2001年由建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十二條規(guī)定：符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿龇績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用；不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。
按規(guī)定，商品房銷(xiāo)售條件是“五證齊全”，其中包括《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。如此推論，國(guó)瑞大廈尚未取得銷(xiāo)售許可證，也就是不符合商品房銷(xiāo)售條件，因此不應(yīng)收取該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員所說(shuō)的排號(hào)費(fèi)或是認(rèn)籌金這樣帶有預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。
涉嫌違規(guī)銷(xiāo)售
一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商表示，收取排號(hào)費(fèi)對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)有時(shí)也是無(wú)奈之舉。畢竟這是篩選客戶(hù)、鎖定客戶(hù)的最佳方式之一。他告訴記者，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有獲得銷(xiāo)售證前，交排號(hào)費(fèi)的客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)意愿和誠(chéng)意更為強(qiáng)烈，這個(gè)手段能在樓盤(pán)前期蓄客階段篩選出“有效客戶(hù)”，節(jié)省人力、時(shí)間等各項(xiàng)成本，從而避免開(kāi)發(fā)商誤判市場(chǎng)形勢(shì)，保證項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)能獲得良好的去庫(kù)存效果。
“不論以什么名目，直接收費(fèi)已經(jīng)被政策明令禁止。”上述開(kāi)發(fā)商介紹，不少開(kāi)發(fā)商只能采取隱晦方式，比如要求客戶(hù)在某家指定的銀行存入固定金額等。
此外，一些樓盤(pán)以與電商聯(lián)合搞優(yōu)惠活動(dòng)的名義，如交3萬(wàn)元抵10萬(wàn)元等，通過(guò)電商平臺(tái)收取此類(lèi)費(fèi)用，雖然這屬于打擦邊球行為，但畢竟這種形式是以電商名義收取相關(guān)費(fèi)用。而國(guó)瑞大廈寫(xiě)字樓在未取得銷(xiāo)售許可證的情況下，以開(kāi)發(fā)商名義收取排號(hào)費(fèi)則明顯不妥，甚至有可能涉嫌違規(guī)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在沒(méi)有銷(xiāo)售許可證的情況下，任何行為如果有明顯的銷(xiāo)售傾向，都是違規(guī)或違法的。而上述排號(hào)費(fèi)繳納的做法，其實(shí)就是通過(guò)排號(hào)來(lái)實(shí)現(xiàn)變相的銷(xiāo)售。從房企角度看有一定的風(fēng)險(xiǎn)，從購(gòu)房者的角度看，也有被“套牢”的風(fēng)險(xiǎn)。
市住建委在答復(fù)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，按照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第四十二條的第六項(xiàng)內(nèi)容規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售商品房中有不符合商品房銷(xiāo)售條件，向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，將處以警告、責(zé)令限期改正，并可處以1萬(wàn)元以上、3萬(wàn)元以下罰款。
同時(shí)，市住建委表示，確認(rèn)項(xiàng)目是否違規(guī)收取定金或類(lèi)似定金形式的費(fèi)用，需要取得相關(guān)證據(jù)，若違規(guī)，則可通知區(qū)住建委的執(zhí)法大隊(duì)前往違規(guī)公司現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)法。
北京商報(bào)記者打電話(huà)到國(guó)瑞大廈售樓處，提出就收取排號(hào)費(fèi)的問(wèn)題采訪(fǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人，工作人員表示會(huì)立即通知其營(yíng)銷(xiāo)主管領(lǐng)導(dǎo)，但遲遲未有回音。此后，記者再次致電，該工作人員表示其領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)知曉此事，但不能提供領(lǐng)導(dǎo)電話(huà)接受采訪(fǎng)。記者再三表示希望項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人給予回應(yīng)，但始終沒(méi)能得到回復(fù)。
此后，北京商報(bào)記者嘗試通過(guò)多種途徑聯(lián)系國(guó)瑞大廈開(kāi)發(fā)商——北京國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)股份有限公司，希望就此事得到相關(guān)解釋和說(shuō)明。但其對(duì)外聯(lián)系的官方電話(huà)始終沒(méi)人接聽(tīng)。同時(shí)，其商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)部工作人員也表示對(duì)此事不了解，也不方便幫忙聯(lián)系相關(guān)人員。此后記者分別致電北京國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司母公司國(guó)瑞置業(yè)董事長(zhǎng)張章筍及執(zhí)行董事張瑾的電話(huà)，但二人電話(huà)均處于關(guān)機(jī)狀態(tài)。無(wú)奈記者試圖通過(guò)短信方式采訪(fǎng)，但截至記者發(fā)稿，始終未能得到該公司管理層的答復(fù)。
北京商報(bào)記者 賴(lài)大臣 董家聲 彭耀廣