業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,城南變局產(chǎn)生的原因有五個(gè)方面:
一是價(jià)格虛高,過度透支規(guī)劃利好,脫離了當(dāng)?shù)氐馁徺I力支撐,特別是亦莊區(qū)域,有借新機(jī)場、新航城概念炒作之嫌,保利、融創(chuàng)、萬科、中化方興等大牌房企扎堆兒,往往容易聯(lián)手推高地價(jià),進(jìn)而抬高房價(jià)。
二是產(chǎn)品定位高,瞄準(zhǔn)首都機(jī)場中央別墅區(qū)定位,亦莊區(qū)域產(chǎn)品基本都是偏高端的大戶型,脫離周邊工作生活的居民實(shí)際居住需求,投資需求又很難支撐市場,房價(jià)必然要下來。
三是反腐顯成效,在可預(yù)見的將來反腐力度不會(huì)減弱的情況下,人們收入增長相對穩(wěn)定,很少有人會(huì)一夜暴富,并形成群體來支撐市場,官員唯恐拋售不及,哪還敢囤房?
四是信貸支持弱,利率上浮,購房按揭貸不到款,即使能貸到,周期也拖得很長,對購買力造成影響,而越是有財(cái)務(wù)成本意識的人,越善于利用金融杠桿。
五是自住房占領(lǐng)部分剛需市場,政府兩年7萬套的承諾,短時(shí)間形成虛擬供應(yīng),目前已經(jīng)鎖定全市30多萬家庭的購房需求,在這個(gè)不相信調(diào)控的時(shí)代,人們已經(jīng)習(xí)慣于相信命運(yùn)——搖號。
在同行看來,城南降價(jià)只不過是價(jià)格回歸,因?yàn)槿ツ晔袌龊脮r(shí),他們報(bào)給建委的預(yù)售價(jià)格虛高,當(dāng)時(shí)市場供需不平衡,出現(xiàn)了一些同價(jià)不同質(zhì)的產(chǎn)品。
盡管城南大部分項(xiàng)目去化困難,但是大多數(shù)樓盤銷售人員都認(rèn)為,現(xiàn)在已經(jīng)到了抄底時(shí)機(jī)。不過,目前企業(yè)都是試探性降價(jià),并沒有降到底,未來房價(jià)仍將下降。
專家認(rèn)為,未來在宏觀調(diào)控政策不變、政府不救市、金融信貸政策不變的前提下,房企如果不降價(jià),成交量仍會(huì)持續(xù)走低。如果這種情況持續(xù)到下半年,企業(yè)必然大面積、大手筆降價(jià)。